公积金新政等或加重房价上涨预期 需警惕影响调控

虽然刚刚过去的楼市“金九银十”未能如期带来住宅成交量的扩大，但根据中国指数研究院发布的10月百城房价报告，全国100个城市新建住宅的平均价格已环比连涨5个月。在这种情况下，需要警惕市场再次形成房价上涨预期，影响到房地产调控实际效果。

目前，宏观经济有所回稳，房地产开发商资金状况明显改善，住房公积金贷款额度政策集中调整，均可能会加重房价上涨预期。

一是宏观经济有所回稳，将增大房价上涨压力。9月份，我国宏观经济多项指标回暖。10月份，中国制造业PMI指数升至50.2，显示制造业生产活动略有扩张。通常，房价与宏观经济运行同向运动。2009年下半年，在经济刺激政策作用下，宏观经济触底回升，房价也出现快速上涨。虽然当前宏观经济回升趋势尚未完全确立，但多项经济指标回稳，特别是近期人民币汇率连续升值，热钱流入可能性增加，也会明显改变楼市运行预期，加大短期房价上涨压力。

二是房地产开发商资金状况已明显改善，降价销售动力减弱。经过4月至8月期间的刚性住房需求集中释放，房地产开发商现金流已明显好转。今年前三季度，全国房地产开发企业本年到位资金同比增长10.1%，较上半年提高4.4个百分点。过去四个月房地产市场销售回暖，也带动房地产贷款增速回升。9月末，全国房地产开发贷款同比增长12.1%，个人购房贷款同比增长12.69%，较上季度末分别提高了0.8个和1.6个百分点。随着资金状况的改善，开发商“以价换量”动力将会下降。需要注意的是，第三季度，开发商拿地积极性明显提高。1月至9月，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降16.5%，降幅较上半年缩小了3.4个百分点，表明开发商对未来楼市的预期或正趋向乐观。

三是住房公积金贷款额度集中调整，或将影响楼市调控预期。据媒体报道，近期有30多个城市提高了住房公积金贷款额度。虽然相对于较高的房价，多数城市的住房公积金贷款额度客观上存在调整的需要，但住房公积金贷款额度调整的时机与幅度，往往带有较为明显的政策倾向，反映出地方政府的政策意图，有可能会对楼市预期产生影响。尽管从历史经验看，住房公积金贷款额度上调在释放刚性住房需求上的作用非常有限，市场仍有可能将其解读为地方政府的“托市”举措，进而影响到楼市调控预期。

房价上涨预期的形成，在短期内存在惯性，将会明显影响楼市运行轨迹，支撑房价上涨，加大楼市供求矛盾。虽然从各方面因素分析看，今年第四季度楼市将运行平稳，不太可能出现房价大涨或大跌的情况。但房价上涨预期形成的可能性明显增大。据国家统计局发布的全国70个大中城市住房价格情况，9月份全国新建商品住宅价格环比上涨的城市有31个，接近一半的城市新房价格出现上涨。特别是一线城市房价的环比上涨，将会进一步释放房价上涨预期的自我实现机制，对此不能不引起有关部门高度警惕。

为实现宏观经济平稳健康运行，避免高房价损害国民经济运行质量，防范和化解金融风险，仍需要坚持加强和改进房地产调控，加大保障住房的建设，动态调节市场供求，合理引导楼市预期，增加差异化住房税收政策运用，推动房价平稳运行。