上市房企“不差钱” 当下楼市仍处“盘整”阶段

截至10月31日晚，沪深两市共有128家按照证监会分类的房地产开发与经营类上市公司发布三季度财报。统计数据显示，总营业收入同比增长22%，净利润增长6.9%，期末现金及现金等价物余额增长25%，库存增长21%。在楼市调控压力之下，开发商“以价换量”较为明显，而回笼资金后上市房企明显“不差钱”，但库存压力仍然继续加大。分析人士认为，一方面开发商境况转好后继续降价动力不足，另一方面调控政策不会放松，部分城市甚至会更紧，四季度至明年一季度楼市或将处于“盘整期”。

行业利润下滑趋势明显

统计数据显示，128家房地产开发与经营类上市公司前三季度共实现净利润356亿元，较去年同期的333亿元约增长6.9%，对应同期实现营业收入分别为2867亿元和2344亿元，以此计算利润率分别为12%和14%，即今年前三季利润率较去年有所下降。分析人士指出，虽然企业盈利水平下滑态势已经显现，但考虑到企业高地价低售价和结算的滞后性，房企盈利水平真正的下降压力还未到来。

报告期内，共有63家企业利润同比负增长，其中21家企业亏损。京投银泰因公司现有项目尚无竣工结算及销售结转，以及参股酒店出现亏损，前三季度亏损1.9亿元。嘉凯城截至9月末实现营业总收入35.57亿元，同比下降14.44%；实现归属于上市公司股东的净利润-1.55亿元，同比下降235.3%，预计全年扭亏为盈压力较大。

但“招保万金”四大龙头企业仍然交出了一份靓丽的业绩报告。万科A今年1至9月共实现营业总收入461.28亿元，同比增长57.39%；归属于上市公司股东的净利润50.80亿元，同比增长41.74%。万科董事会秘书谭华杰表示，公司今年的推盘量前低后高，相当部分的推盘集中在第四季度，随着这批新盘的入市，全年销售增长当无悬念。

从保利地产和招商地产的半年报业绩情况来看，由于其2012上半年的净利润增幅均显示为负数，因此公司的业绩表现都曾让投资者担心不已。其中，招商地产今年1至6月的净利润同比下降16.89%，而保利地产今年上半年的净利润同比降幅也达到了10.16%。不过，在最新的三季报数据中，保利和招商的净利均已实现转正，同比增幅分别达到10%和16%。

金地集团今年前三季度实现的营业收入和净利润增幅均在80%以上。值得一提的是，第三季度归属母公司净利润为4.18亿元，同比增幅达到271.34倍。主要有三方面的原因，一是基数低，去年第三季度结算总量较小，净利润仅154万元；二是今年9月28日金地集团完成了星狮地产的收购给企业带来了很大的收益，第三季度营业外收入高达2.65亿元。三是今年金地集团在项目定位策略上的改变推动了业绩的提升。一向以销售中高端项目为主的金地集团，今年调整产品策略，力推定位偏低的项目，并采取降价促销等方式加快资金回笼。今年前三季度，金地集团销售均价为11720元/平方米，同比下降17.7%。

资金状况有所好转

从现金流来看，企业资金压力明显好转。三季度末128家房企持有现金及现金等价物余额高达2650亿元，较去年同期增加25%。经营性现金流净额继续增加，为363亿元，继二季度现金流转正之后，三季度这一数字继续扩大，较去年同期的-775亿元大幅增加。“招保万金”四家房企手中持有货币资金分为333亿元、356亿元、174亿元和188亿元。仅从数据上看，显然上市房企已经“不差钱”。

而从国家统计局日前公布的数据也可以得到印证，房地产企业资金状况好转局面进一步显现。从开发企业资金来源的构成分析，前三季度，国内贷款比重连续7个月下滑，9月由1-8月份的16.6%下降至16.1%。企业自筹资金由1-8月份的41.9%下降至41.7%；定金及预收款比重进一步上升，由1-8月份的25.7%上升至26.1%；个人按揭贷款比重由1-8月份的10.1%上升至10.4%。可见，近期随着市场销售的持续回稳，房地产开发企业的销售回款上升明显，同时，自筹资金依旧是房地产开发企业的主要资金来源。上海易居房地产研究院分析认为，近期随着市场销售的持续平稳回升，刚性购房需求的适度释放，预计四季度这一资金指标仍将继续好转。

正因为“不差钱”，进入第三季度后，大型房企拿地速度加快。“招保万金”在三季度均有大量的拿地动作，截至季报期末，金地新增土地储备125万平方米，保利地产目前共有在建拟建项目156个，总占地面积3361万平方米。这也导致上市房企现金总量较上半年下降，如万科集团今年三季度的货币资金为333.07亿元，环比下降29.15%；金地集团货币资金为188.20亿元，环比下降1.11%。这从侧面表明，企业在资金充裕的情况下，开始投入资金拿地开发新项目，资金的使用效率得到很大提高。

四季度销售难有起色

截至三季度末，128家房企尚有库存14600多亿元，同比增长幅度超过两成。而上海易居房地产研究院监测的数据显示，截至2012年9月底，20大典型城市新建商品住宅库存总量为8465万平方米，与去年同期相比增长23%，与上月相比增长6%。库存量在今年出现了高位盘整的局面，且9月库存量再创历史新高。

业内人士认为，9月份，受各大房企加大推盘与购房者理性观望这两类行为的影响，住宅新增供应量与销售量这一“剪刀差”有所扩大，导致了本月末各大房企库存滞销，逆增现象明显。9月份，20大典型城市新建商品住宅存销比为10.7，这也意味着市场需要用10.7个月的时间才能消化完这些库存。近7个月来存销比首次回升。自2月份以来，存销比持续下滑，而9月份回落受阻，扭转了这一趋势。存销比小幅回升，与9月住宅库存的逆增和交易量的疲软有直接的联系。库存去化过程受阻，加上低迷的交易量，共同抬高了本期的存销比。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，总体趋势来看，国家楼市调控的政策是从严的，限购限贷政策依然从紧，这样，对库存去化实际上有一个阻力。但是，各大房企仍有动力来加大库存去化力度，市场交易需求也依然存在。四季度市场供求力量仍会有所变化，博弈双方的预期会逐步调整，预计存销比将以盘整震荡为主，但未来仍具有继续下滑的动力。

多家机构认为，在房地产调控政策不放松和严格执行的前提下，短期内房价暴涨的可能性并不存在。而在货币发行和贷款盘子相对较大，继续实行稳健的财政政策、通货膨胀且CPI仍有回升，城市化仍处在高潮期的条件下，中短期内房价下跌的可能性也微乎其微。国泰君安认为，受年末商行贷款额度紧、利率优惠幅度缩小以及房价较年初回升等因素影响，购房者观望情绪渐增，第四季度销售难有起色。