黄人天：中国房价难以大幅下跌

近来，中国房地产市场涨幅收窄，趋于平稳，主要原因是国家宏观调控持续收紧，购房者观望情绪浓厚，期望房价大幅下跌。

过去几年的房地产调控政策遏制住了房地产的投机炒作，使房价得到有效控制。不过，对于未来的房价走势，笔者认为，房价大幅下跌的可能性不大，即使下跌也可能为“降幅很小”。这是因为：一方面考虑到“稳增长”，房地产业不可能发生一夜暴跌的现象。另一方面是房地产商畅通的融资通道。当前房地产商的融资通道不仅是商业银行贷款，信托和民间借贷才是过去两年多房地产商对抗降价的利器。

由于金融危机之后外需不振，人为刺激内需的投资将中国经济与房地产业更加紧密地捆绑在一起，房地产业的持续走弱直接压低了经济增长率。于是，大量资金无处可去，转而流向房地产信托和民间借贷，形成了房地产低迷但开发商却仍然可以获得大量贷款或权益性投资的现象。近两年，房地产信托规模一路上扬，从2010年四季度的4323.68亿元快速增长到2011年三季度的6797.69亿元，占同期资金信托总规模的比例也从14.95%上升到17.24%。

由于政府推行的限购限贷政策，这些信托资金暂时不能推高房价，不过，它却可以持续不断地给开发商“输血”，这就是中国房价难以大幅下跌的重要原因。这些逆势进入楼市的金融资本，坚信房地产的发展前景依然大好，低迷只是政策性的暂时打压所致。一旦政策松动，房价依然看涨，贷款盈利依然可期。

由于经济增长率在房地产的调控下迅速下滑，2011年底开始，政府再次调整货币政策，而后随着经济指标下滑而逐渐加码。银根放松使房地产商更容易获得利率相对较低的商业银行贷款，这同时导致了相对高利率的信托贷款的下降，从去年年底开始，信托收益率逐步下跌。2011年三季度以后，房地产信托规模开始收缩。2011年四季度，房地产信托规模为6882.23亿元，环比增速大幅度下降，仅为1.23%，占同期资金信托总规模的比例也从最高的17.24%快速下降为14.83%；而到了今年一季度，房地产信托规模绝对额首次出现负增长，下降为6865.70亿元，占同期资金信托总规模的比例进一步下降为13.46%。

随着宽松的货币政策在2012年三季度达到阶段性高潮，房价也从5、6月份开始企稳反弹，房地产商现金流危机缓解，于是年初曾被认为存在兑付困难的房地产信托，安然渡过了三季度逾千亿元的年内兑付高峰。

如果在房价高位时提供给房地产商的贷款因楼市陷入低迷而不能及时收回，房地产信托大多会采取展期方式与房地产商达成和解。但高利贷者则不同，于是就出现了诸多房地产商的悲剧。

大量贷款机构得以从房地产市场获利而归，激发了更多贷款资金从各种渠道涌出，近期部分商业银行的房地产信托开发贷，也呈现出定向宽松态势。

截至今年二季度末，我国信托资产规模突破了5.5万亿元，创出历史新高，虽然房地产信托规模有所下降，但余额仍然高达6751.5亿元。信托资产新高说明我国依然存在大量不能由资金所有者投入实体经济谋利的闲置资金，需要依靠机构力量来找到金融性的保值增值途径。相比同期广义货币供应量（M2）92.5万亿元，金融投机资本在中国经济中的分量实在非同小可。

在此背景下，期望资金链紧绷时房价大幅下跌现象恐怕难以出现。