新政“撞线”背后：贵阳低城市化率驱动造城

国庆节后，贵阳市此前公布的《关于加快棚户区城中村改造和保障性安居工程项目建设的若干措施》被媒体报道后引发广泛关注，其中关于对外地购房者通过购房落户贵阳，不受购买面积和入住时间的限制，被质疑为变相放宽限购政策。

从贵阳的多个超级大盘的销售情况来看，也正是贵阳周边外地购房者的大量涌入，消化了其中相当比例的房源。那么，这是否意味着当地政策在实质上助推了贵阳的楼市呢？

贵阳住建系统的一位官员表示，贵阳楼市“新政”被过度解读了。他称，上述文件早在1个月前就出台了，购房入户也不是什么新的措施，完全是在“炒冷饭”。

那么，贵阳所谓的房产“新政”，新在哪里？是否真的触及了红线？效果如何？

“炒冷饭”还是“撞红线”？

碰到小吴，纯属巧遇。《每日经济新闻》记者刚好走出中天未来方舟的售楼部，正想去其他楼盘时，小吴恰好从一栋在建的高楼里走出来。

小吴热情地告诉记者，“下了斜坡之后向左转，沿着南明河往前走，在前面拐一道弯就能看到‘猫’在山后面的保利温泉项目，那个项目早就开盘了。”

边走边聊的过程中，记者得知其是遵义人，今年24岁，2007年中专技校毕业后，托关系留在了施工队，成为一名工程抄表员，之后随施工队转战贵阳市内各楼盘。作为外地人，他一直想在贵阳买套房子，能在这个“大城市”立足是他最大的梦想。

谈及贵阳楼市的9月“新政”时，小吴笑称，“实话给你说吧，其实这在贵州各地早就有了。我家隔墙邻居常年在六盘水开煤矿，早在贵阳买了好几套房子。”

他告诉记者，最近在上网或看报纸时也注意到了这一引发全国舆论热潮的贵阳大新闻。他对记者称，从政策细则来看，一些地方确实对工薪层买房有帮助；从文件标题来看，就是针对保障性住房和棚户区改造而出台的，一些媒体的说法是片面的。

对此，贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登指出，在大力发展金阳新区时，也推出过在金阳购房就可以落户贵阳的政策，现在又以文件形式明确提出来是有号召力的，外地人可以先把户口安在贵阳，等以后退休或子女入学时享受贵阳市的教育、医疗等优质资源。

“我指导的几十个外地研究生，沾亲带故地留在了贵阳，也有了贵阳户口，现在都已买了房子。”

《每日经济新闻》记者了解到，贵阳确实被列入了限购城市范围，但限购区域只有贵阳市中心很小一部分，仅涉及几个高档楼盘。而前述超级大盘，多处于非限购区域，即贵阳两大新区。

贵阳中铁置业副总经理王成平亦坦言，这个户籍优惠政策除了北京、上海等城市有户籍限制外，在全国很多地方早有实行，“即便说买房落户需要一定期限的社保证明、纳税证明等限制条件，但不少地方对于这个限制作用不大，据说这个证明花上几百元就能办下来。”

“这个政策不是现在才有的，一直以来购房都可以接受户籍落户，这个政策对地州的购房客户是最大的吸引，在省城置业的目的就是能够享受省会城市的基础配套和城市服务功能。这也是贵阳在贵州作为唯一核心城市所显示出来的城市吸引力。”贵阳本土一家大型开发商人士表示。

“我感觉出台这个政策主要是解决这些超级大盘的人口导入问题，如果这个问题解决不了，那这些超级大盘就要唱空城计了。”一家知名房产代理机构贵阳区域负责人表示。

日前，记者在中大国际广场调查之余，沿着云岩区新添大道南段往山上走，在山麓地段随处可见两三层的低矮房屋，道路仅能通过一辆汽车，路边的拉煤车上装着一麻袋一麻袋的煤，与旁边宏伟的贵阳电信大厦极不相称。其实，在记者所走访的贵阳其他老城区中，城中村不仅数量多，居民生活也很艰辛。

前述提到的贵州省住建系统的一位相关人士亦称，文件出台1个月以来，上面也没有叫停，这也是符合贵阳实际的。

为什么这一新政能引起外界关注呢？贵阳一大型地产商高层说，“在大众的潜意识里，某种程度上对贵阳是带着有色眼镜的，觉得贵阳落后，甚至有些人可能误将遵义当做贵州的省会。”

不过，重庆中原地产贵阳分公司9月的监测结果表明，目前上述“新政”尚未对楼市成交带来较大改善。

造城运动

“贵阳这个城市原本仅有一环，这几年往外扩张很迅速。”小吴告诉记者。

公开资料显示，过去的贵阳主城区仅指南明区、云岩区两个老城区，人口密度高，但如今已向东西南北的小河区、白云区、乌当区以及金阳新区等四面开花，尤其是金阳新区，现在市政府都已搬到了那里。

小吴介绍说，去年贵阳就推出了“五城战略”，媒体宣传称，这是大贵阳战略的重要步骤，也就是育新华城、龙洞堡新城、花溪大学城、扎佐工业新城和天河天新城。有报道称，在政府主导规划下，这里的医院、学校、超市、公交线路等配套不断改善，保利、金元等地产商也纷纷加盟。

对此，北京师范大学社会发展与公共政策学院经济地理学博士田明曾撰文指出，我国大部分二线城市建设的历史不足60年，工业化推动的集聚扩展还没有完成的同时，却面临着为适应工业化而进行的旧城改造，疏散中心人口的郊区化与中心集聚双重压力。作为省会的二线城市，不仅要在国际竞争中占据一席之地，而且要带领省域经济的发展，推动区域产业结构调整。

即使对于国内一线的发达城市，安邦咨询分析称，“中国并没有为城市化率达到50%而做好准备”。对于渴望快速实现城市化的二线城市来说，现在众多地方政府依然认为，城市化就是房地产，搞得越大越好。还有数量相当多的学者，认为城市化率越高越好。这些盲目的认识如果得不到纠正，中国社会将有很大可能面临不可预测的风险，这是一种令人担忧的前景。

一周以来，接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士均提到一个简称“国发二号”的文件。经查询得知，该文件的全称是《国务院关于进一步促使贵州经济社会又好又快的若干意见》（国发[2012]）2号文件）。9月份，国家发改委又批复了黔中经济区的发展规划，据规划，未来将大力发展以贵阳为中心的遵义、安顺、凯里、都匀五个城市，构建整个贵州省的现代化城镇体系。

“黔中经济区规划了千万人口，已上升到国家战略，也是贵州大城市战略，因为多山区的省份特色，在贵阳的周围没有卫星城。”胡晓登告诉记者。

当初作为贵阳市政府主导的核心发展区域，如今的金阳新区已渐趋成型，一个与老城区完全不一样的现代化新城呈现了出来。对于贵阳城市格局的快速扩张，小吴感叹：原本一些只有在一线城市才能看到大型主题公园、商业综合体等地标性建筑设施，目前在贵阳的新城区也渐次出现了，在家门口就能体验到现代化的城市生活。

不过，贵阳一家开发商的高管任先生向媒体表示，贵阳销售情况好于全国，因为城市化率才39%，明显偏低，有发展空间，后发赶超优势突出。同时销售价格才四千出头，价格偏低，洼地效应正在显现。总体在售和潜在供应量偏大，个别超级大楼盘的低成本冲击，透支未来消费，不利于整个行业健康发展，地段偏远的综合体项目明显偏多，如果不加控制，泡沫难免。

降低入城门槛

“当初来贵阳发展，还不是觉得在遵义没钱赚?在老家挣得太少啦！”在贵阳一个月挣4000多块钱仍显不够花，一旦提到钱，小吴就来了精神并回忆称。

像小吴这种情况，在如今80后、90后的青年一代中很多。对于西南相对贫困的贵州省来说，类似这种情况的就更为普遍。

在采访胡晓登时，他为记者这样描述贵州的困局：贵州73%的国土面积都是石头山，光秃秃的，几乎寸草不长，贵州人均收入水平比全国总体水平还要低，“这让农民怎么过得下去？”，贵州城镇化的客观要求，比全国总体要求还要迫切。

贵阳市作为贵州的省会，也是贵州的单核城市，目前城市化水平也较低，城乡收入差距也尤为明显。胡晓登指出，从全国总体情况来看，城乡收入差距比大概是3.32:1，但事实上远不止于此，包括贵阳在内的实际测算结果是8:1，如此悬殊的城乡差距水平，都需要更大规模的城市化，远比发达地区有更强大的推力。

小吴告诉记者，目前他们建筑公司的承建规模比2010年时大了快一倍，“这几天老板正准备让我请假回家，在老家拉一批农民工过来干活。”

一旦大量农民工进城，城市是否做好了接纳农民工的配套条件呢？不过，目前从媒体公开报道的情况来看，这些基本的硬件配套显得严重供给不足。国务院研究发展中心农村经济研究部部长、研究员徐小青2011年底时曾撰文分析，城市接纳进城务工的农民，使之顺利转变为市民的问题，是我国城镇化和工业化的核心问题，同时也关系到人民生活幸福和社会稳定程度。

小吴说，他们工地上的工人很辛苦，无论天晴还是下雨，农民工都是住在狭小的工棚里，一些农民工的妻子来工地看丈夫，这些夫妇为了省下不菲的房租钱，宁愿挤在工棚里凑合过夜。

胡晓登认为，城市化的一个核心要求就是来到城市的外来人口有房住，就贵阳而言，整个城市化的发展要求会更高，也使贵阳的刚需比全国其他地方更为巨大。

9月13日，贵阳出台被媒体解读成为楼市“松绑”的文件，包括了首套置业享受贵阳市户籍待遇，公积金贷款最高优惠50万元，首付款最低至两成，以及购买商业、办公用房满500万元，可直接申请汽车专段号牌等优惠措施。

小吴还提到，他的一个同乡刚在国庆节前买了一套新房，享受这次优惠后首付才六七万元，买的还是某超级大盘的小户型项目，均价不到4000元，总价款30万元出头，按揭之后，月供不足两千元。

在业内人士看来，正是一些超级大盘的低价促销，才使一大批原本只能望房兴叹的刚需族有了买房的盼头，并有了实现买房愿望的机会。

对此，胡晓登认为，贵阳众多超级大盘的联动开发是当前国内一些地区城市化发展的首选模式，因为它提供完整的配套服务，快速提升区域品质，带动整个区域第三产业的发展，还不会导致孤岛效应。

任先生称，新政对促进释放需求是显而易见的。贵阳问题不在促销，是在供应量的调控，跨越式发展跨得太猛，多年以后会有后遗症。城市需要人气，但哪里可以冒出那么多人？需要政府认真思考，如何可持续发展，合理供地，合理规划，需认真听取整合业内专家意见。

“贵阳楼市被鄂尔多斯了，从另一个方面来说，未尝不是一件好事，给贵阳楼市以警醒，来审视自身存在的问题。这对长远发展是有利的。”王成平望着远处，意味深长地说。