房企拿地热情再起 土地交易或再暂停

据中国经济周刊报道，那些能够影响港股和A股的大型上市房企又开始密集拿地了。今年国庆节后第一天，万科，首开股份与保利联合体，金融街等大型房企纷纷发布公告展现拿地成果。

前不久，一些城市开始使用罕见的行政干预手段试图降温房企拿地热情。几乎同时，国土部和住建部发文强调，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买。

当下房地产市场调控严厉，这些房企为何还要频频出手拿地？

拿地“第三季”

10月8日，万科以6.5亿元竞得佛山市南海区桂城街道广东金融C区内、占地面积47253.8平方米的地块。这也是国庆节后房企首次拿地。随后，金融街也在10月8日发布公告，称公司通过参加公开投标方式以总价29.5亿元获得了北京市西城区月坛南街地块二国有建设用地使用权，平均楼面价为20644元/平米，溢价率不到1%。

此外，首开股份在10月8日晚公告称，公司和保利(北京)房地产开发有限公司联合体近日竞得北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地北侧一地块，成交价为13.8亿元。

这仅是缩影。节前房企对土地的热情更加强烈。来自链家地产的统计数据显示，保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产10家一线房企在今年1—9月份的拿地金额大约931亿元。仅第三季度这10家房企的拿地金额就达到了近572亿元，超过上述金额的一半。

1—9月上述10家标杆房企拿地金额同比下降26.5%。本期拿地金额占销售额的19.4%。通常认为，拿地金额与销售额的占比如果低于20%，说明房地产企业的资金出现紧张。但是多位分析人士认为，“尽管口袋有些紧，但是当前储备土地更为重要。”

从另外一个角度看，第三季度一些城市土地成交金额出现了明显涨幅。以北京为例，9月29日一天，就有丰台花乡樊家村危改地块、通州马驹桥镇两宗居住用地、昌平沙河镇一宗地块，大兴生物医药基地两宗土地、亦庄新增两地块等8宗地块成交。整个9月份，北京市土地出让金约257.37亿，仅次于2009年12月。

在上述10家房地产企业中，万科在全国范围内摘得24幅土地，龙湖地产在多个热点城市获取了6块土地。龙湖集团品牌总监许桐珲在接受《中国经济周刊》记者采访时说：“我们认为现在是一个较好的拿地窗口期。现在购买土地可以在区域、业态等方面优化土地储备结构。而且像龙湖这样的大企业需要保持常规性的拿地以维持正常流转。”

“土地交易暂停”可能再现

链家地产分析师常青认为，在三季度之前房企早已加速去库存化，这使得销售量有所增长，为拿地打下了资金基础。在6月份之前，北京等地的优质地块并不多见，但是局面在第三季度有所转变。一些优质地块开始频频出现，在拍卖过程中也出现了高溢价，比如北京的万柳地块，天津的师大地块。这足以吸引善于在一线城市做品牌的龙头企业放手一搏。

上述十大房地产企业之一的一位中层管理者告诉《中国经济周刊》：“现在拿地的企业其实都有各自不同的目的，一些为了满足土地储备，一些是为了继续扩张。比如万科，它的体量十分庞大，必须不断吸纳土地才能维持运转。那些较为容易获取贷款的国企，则是意图扩张，因为此时扩张可以占领更多份额的市场。还有一些民营企业，比如恒大，更喜欢在三四线城市进行扩张，因为这里底价较低，更容易做出规模。”

但是集体行为却让一些敏感城市感觉到了压力。“综合当下宏观形势，一些标杆城市会使用一些较为罕见的行政手段来平抑房地产企业的市场行为。”中国房地产协会一位高层管理者对《中国经济周刊》记者说。

节前，一些不常见的行政手段被用到土地市场施压。比如北京市土地整理储备中心在9月21日宣布停止10宗地块挂牌(招标)出让活动，理由是“为稳定市场预期”。还有北京市住房和城乡建设委员会9月25日出台新规，加强限购审核。此外，上海和广州等地也使用了“高价项目限售”和“严格执行新购”的行政辞令。

北京市土地整理储备中心网站的公告称，被停止挂牌招标的地块涉及大兴区3宗、丰台区3宗、通州区2宗、怀柔区一宗，以及北京经济技术开发区河西区一宗；地块用途包括商业金融用地、商住用地及其他多功能用地。

2010年3月，北京市国土资源局公告，为促进北京房地产市场平稳健康发展，北京市出台了系列土地供应政策新措施，其中之一便是暂停热点地区高价土地入市交易。

上述中房协人士表示，今年以来楼市调控效果值得肯定，房价出现下滑趋势，而且土地交易量和价格也出现回落。很多房企在去库存化之后，面对便宜的土地应该出现久违的积极性。“如果这种积极性过了头，土地市场再度被炒热，那么关键时刻，这种少有的暂停土地交易的手段应该不排除再度被使用。或许还会被借鉴到其他‘敏感’城市。”他认为，暂停北京的土地交易不仅是一个城市的决意，还有可能是相关部委甚至国务院相关部门的思路。

有媒体报道称，不久前，国土资源部询问北京市国土局9月土地成交概况及即将拍卖的某一地块的情况，随后相关部委向国务院办公厅传达了相关信息，具体包括地块基本条件、报价竞价情况、交易规则、预估楼面价格等。随后这一被特殊关照的地块被叫停上市，至今未能解冻。