北京二手房市场四季度恐转冷

来自北京市住建委的交易数据统计，截至昨日，北京年内二手房住宅成交量达到100257套，同比上涨6.4%，这也是连续第四年二手房成交突破10万套。不过多数分析机构认为，目前成交量上涨已经带动价格大幅攀升，议价空间缩小，需求释放殆尽，四季度二手房将迎来一个短暂调整期。

从成交趋势来看，今年北京二手房市场从3月开始明显复苏，3月以来至今，北京二手房成交套数达到了91455套，同比上涨了46.8%。在中原地产市场研究部总监张大伟看来，今年北京二手房成交明显复苏的主要原因有三个方面，一是从2011年年初开始的最严厉调控使得当年成交量陷入低谷，而今年3月后整体成交量明显上涨，二手房也不例外；二是二手房成交均价自去年开始松动，促成了部分刚需性购房者的入市；三是在微调政策不断出现的情况下，购房者心理预期出现变化，“买涨不买跌”再度出现。

尽管截至目前二手房成交量一路高歌，但多数机构却并不看好四季度走势。

“从单月数据看，北京二手住宅成交量已连续两月下跌，9月成交量更是创下近5月来新低，这都预示了这一波需求已经释放到极限。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，春节后伴随成交量的持续上涨，北京二手房价也一路回暖，目前房价与年初时相比，平均涨幅近10%，部分区域甚至更高，房价已基本回归到去年同期水平。房价的上涨再次触及到了刚需购房人群的心理红线，面对二手房业主报价的上涨，议价空间的缩小，只能选择观望，这种心态使得购房人出手明显犹豫，要么选择推迟购房计划，等待后市房价回落，要么转向了房价和税费相对低廉的新房市场。

而9月的数据也证实了上述判断。来自住建委的数据显示，9月，北京二手房成交量跌至12580套，环比上月网签量下跌11.6%，与今年成交量最高的7月相比下跌了26.6%。其价格一改年初以来的不断上扬，成交均价与上月二手房均价基本持平，涨幅仅为0.03%，也创下今年以来房价环比涨幅新低，这期间信贷支持力度的减弱、购房需求的透支、房价的上涨、购房人群观望气氛的增加以及新房市场对购房人群的分流，都是导致9月二手住宅成交量持续回落的原因。

基于上述因素，多数机构分析人士认为，考虑到二手房市场以小业主为主，对市场变化的反应相对滞后，大部分业主仍然处于上半年市场持续回暖的欣喜中，并未察觉到近一两个月来需求的减少，以及市场的转冷，所以随着成交量的持续回落，更多业主，尤其是着急出售房屋的业主将逐渐感受到房屋出售的压力，调低报价，增大议价空间也将成为这部分业主的必然选择。房价虽然不会大幅跳水，但是个别区域、个别社区的房价将出现小幅回落。

不过，由于前期成交量较大，预计2012年全年北京二手房住宅签约套数仍会超过13.5万套，同比2011年将有明显上涨，并且，四季度整体成交量虽然难以维持三季度的高位，但依然将是近两年的高点，单月平均将维持在1.3万套以上。