房企再掀境外融资潮 融资成本微幅下调

9月26日，越秀集团旗下的越秀房产信托基金（下称“越秀房产”）披露了涉及总金额36.09亿港元的一揽子融资计划，意在完成一项“蛇吞象”般的资产收购。

此次融资的收购对象，是高达432米的广州市第一高楼——广州国际金融中心，该项目于同日全面开业迎客。

受益于融资和资产交易，越秀集团旗下的另一个地产平台越秀地产资金量大增，在同一天力克万科A和中海地产，以12.5亿元总价夺下广州开发区一幅地块。

一方面是内地房企融资渠道遇阻，开发商资金压力不断累积，另一方面是土地市场供应放量，房企拿地愿望大增，房企融资步伐明显速。

境外融资潮再起

广州国际金融中心的物业作价约为134.4亿元，越秀集团将其从越秀地产手中转向越秀房产，以更好开展后期物业运营。

不过，目前越秀房产总资产值约73.75亿元，通过资本杠杆完成对广州国际金融中心的收购成为必然命题。

根据公告，越秀房产此次主要是通过配发新信托单位进行集资，初步拟配售9.045亿个单位，集资目标约29.85亿港元。

此外，越秀房产还计划配发3000万美元基金单位与内地投资者，或递延基金单位与越秀地产；同时，该公司还拟配售5000万美元的基金单位。

越秀集团这次规模超过30亿港元的庞大融资行动，将国内房地产企业9月份以来境外融资潮推向一个高峰。公开资料显示，9月以来已有佳兆业、路劲基建、金隅股份等一大批房企发布了赴港融资公告，涉及资金超百亿元人民币。

9月12日，佳兆业公布，通过花旗、德意志银行及汇丰，发行5年期2.5亿美元票据，票据息率12.875%，所得款项净额用作拨支现有及新物业项目，以及再融资集团之现有债务及一般公司用途。

有市场消息称，佳兆业此次融资已获得40亿美元认购，相当于超购15倍，其中八成认购人为机构投资者。

9月11日，路劲基建也发布公告，拟发行3.5亿美元2017年到期的优先担保票据，所得款项净额约为3.423亿美元，利息将由9月18日起按年息9.875%计算，所得资金将用于偿还现有债项以及投资路劲房地产发展业务。

龙湖地产在9月18日签订配售及认购协议，以11.88港元的价格，以先旧后新的方式配售总共2.6亿股份，共计获得款项约30.89亿港元。

花样年也拟发行美元优先票据融资，为现有及新增物业项目包括建设费用及土地溢价提供资金。

求生转向扩张

在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，目前这一轮融资与土地市场刚刚处于复苏有关，房企普遍希望通过募资抄底土地市场。

公开资料显示，龙湖地产8月份的拿地规模大幅飙升，新增土地总建筑面积为241.87万平方米，等同于其在今年上半年的拿地总量。

中原市场研究部总监张大伟也认为，在经历近两年的严厉调控后，房企对资金链的关注明显加强，多渠道融资将有效降低经营风险。同时，近期市场明显复苏使得企业销售好转，房企开始积极入市拿地，对资金的需求继续增加。

尤其是目前房企境外融资成本仍相对合理，现在可能是内地房企开始集中进行境外融资的一个重要时机。

以票据年利率相对较高的佳兆业为例，其本次优先票据年利率为12.875%，与2010年首次发行的利率为13.5%的5年期优先票据相比，年利率已有所下降。

佳兆业相关人士也表示，公司并没有急切的融资需求，目前的资金状况足够支撑集团的开发计划，一直对融资持开放态度，将视融资的成本而定。

目前，内地房企境外融资利息多在10%左右，与此前相比有所回落。金地集团在此前7月19日宣布，旗下境外公司将发行12亿元人民币三年期无抵押优先级债券，发行票息9.15%，创A股地产公司境外发债首个成功案例。

而在此前2010年的房企境外融资潮中，碧桂园、恒大地产、佳兆业、花样年当时的融资利率分别达到11.37%、13%、13.5%和14%。

在业内人士看来，近期的融资与上半年的房企融资有所不同，最大的区别在于房企融资开始从求生存转向求发展。

今年上半年，房企在融资遇阻后，通过境外融资筹集生存所必需的资金，而最近随着楼市销售有所回暖，房企销售回笼难度大大减小，自有资金充实，融资主要目的由缓解经营压力转变为规模扩张，其中大规模拿地是最明显的表现。