土地市场转机频现 北京开闸放地

在长达50余天的住宅用地零成交后，北京土地市场终于在9月再度开闸供地。9月10日，北京首都开发控股（集团）有限公司以约12.92亿元的投标价，竞得北京市顺义新城第12街区西马坡政策性住房项目地块，为今年北京出让的面积最大宅地。

北京开闸供地

今年3月以来，北京楼市的成交量持续高位运行，甚至5~8月连续4个月新建住宅成交量均超过万套。持续半年成交量回暖，迅速拉低了北京商品住宅的库存量。据北京中原统计，截至9月2日，北京市场中可供销售的商品住宅仅为77104套，创造了这一统计数据的历史最低点。

在楼市成交回暖的带动之下，北京土地市场也在9月迎来今年供地的一个小高潮。

根据北京市土地整理储备中心的信息，目前，在该中心挂牌可售的经营性用地的总数量达到了31宗，除1宗商业金融用地为此前挂出至今无人应价外，其余30宗均为9月之后开始出让。

30宗9月出让的土地中，含有居住性质的地块占据了半壁江山，达15宗，其中仅2宗为招标出让，其余均以挂牌方式出让。

北京中原市场研究部的统计数据显示：北京前8月出让了95宗土地，合计土地出让金为251.13亿。其中成交经营性用地仅有30宗，成交金额约为220.67亿元，而居住类用地仅有14宗，成交金额为150.45亿元。

“不算尚未公布底价的招标地块，仅按照已经有底价的挂牌地块的挂牌起始价计算，其土地出让金就已经达到了166亿。”基于此，北京中原市场研究部总监张大伟判断，9月北京的土地出让金收入有望超过今年前8月总和。

对于此次北京土地市场的集中供应，张大伟分析认为，其原因首先在于楼市调控导致包括北京在内的全国各地土地收入锐减。

财政部日前公布的上半年全国政府性基金收支情况就显示，受土地出让成交额大幅下降影响，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。其中北京土地收入跌幅最大，超过了63.5%。

而随着今年3月份以来住宅销量的持续回升，以及土地价格的小幅回落，一些房企的购地热情被重新激发。尤其是6月份京穗“地王”的出现、土地流标情况有所好转以及溢价成交的增多，土地市场已显露转机。“因此政府便抓住这一时机开始加量卖地。”张大伟如是说。

龙头房企出手

实际上，开闸供地的情况不仅出现在北京。

8月底，占地达456亩的杭州主城区7宗地块以前所未有的齐整阵容低调出让，龙湖和万科等房企均有所斩获；8月24日，武汉市迎来今年最大规模的土地拍卖，共有36宗地集中推出；厦门市国土资源与房产管理局发布公告称，于9月7日公开出让17幅地块；温州市政府也于近日大摆“地产宴席”，一次性推出52宗共计3220亩土地，供应力度前所未有。

地方政府的推地热情也得到了开发商的积极响应，万科、华润置地、招商地产、绿地集团、大连万达等大型房企都在近期出手拿地。其中，截至9月11日，万科9月拿地金额就已达到68.84亿。

“上半年房企拿地意愿比较低，土地市场供需也相对冷淡。”链家地产市场研究部常清认为，进入下半年，随着市场的回暖，部分房企现金流有了明显的好转，拿地意愿回升。尤其是龙头房企的去库存大多取得明显成效，此时加大土地储备扩张也尤为重要，因此他们最近一段时间的拿地表现尤为积极。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，对于资金掌控较好的龙头房企来说，选择此时出手拿地的另一个重要原因在于，目前全国土地市场相比前两年波动较小，地价相对处于低位；同时由于调控后地方土地财政明显缩水，下半年地方政府推出优质地块的意愿也相对较高，其中一些大体量、对于房企资金实力要求较高的地块也抬高了入市的门槛。他认为，“两股力量的相互作用，不仅刺激了大型房企拿地的积极性，也使得他们在竞争中更具优势。”

不过，张大伟认为，目前土地市场的“以价换量”尚未完全奏效。“从过往经验看，‘地王’项目最终入市时通常表现平平。”因此，张大伟预计，下半年居住用地“地王”再频繁出现的可能性较小，房企将以补充高性价比土地储备为主，谨慎购地。