房地产信托回暖 专家称无系统性风险

时至九月，房地产信托发行似有重新火热态势。多家信托公司都加大项目推广力度，预期收益率也较前期出现显著回升。此前，在房地产宏观调控政策及利率下行等因素影响下，房地产信托自去年年底以来，收益率一路下行。

目前，房地产调控仍未松动，房地产企业现金流将持续紧张状态，在无法获得大量信贷支持的情况下，信托资金是重要的输血管道之一。

下半年至今共发行69款信托

今年年初，多家机构发布研究报告，指出房地产信托兑付高峰将在今年七八月及明年上半年。中金公司曾发布研报称，今年预计到期房地产信托规模2234亿元，总还款额约为2500亿元，还款主要集中在三季度，月均还款将达到360亿元。

“金九银十或成泡影，银行不愿再为房地产开发企业提供贷款，信托成为开发商融资的重要模式之一。”普益财富分析师范杰对《每日经济新闻》记者表示。

目前，北京等一线城市的房市销售回暖，与之对应的却是银行仍对房地产开发企业紧闭大门。

北京中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，“现在是整体信贷微松，成交复苏。一旦信贷松动，获利最大的当然是房地产。现在经济环境相对较差，房地产肯定会用来拉动经济，不过信贷没有全面放宽的迹象，这为信托公司提供了良机。”

据普益财富的统计数据显示，今年下半年至今共发行69款房地产信托，其中37款已公布筹资金额，共计156.75亿，32款尚未公布金额。

8月底，某信托公司信托经理在一次房地产会议中提到，去年有信托公司的房地产信托业务被叫停，今年银监会监管动态调整，但房地产信托产品未叫停，总体倾向于保护存量，控制增量。目前房地产信托虽不是主营业务，但不排除过几个月会松动。

一位中融信托的内部人士向记者透露，房地产信托随市场而动，虽然整体仍只有三成左右，但很多信托公司都在加大发行力度。

中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成认为，正是由于银行控制开发贷，信托公司才能争取到一些原先不可能争取到的优质项目。现在信托公司积极创新，项目已涉及经适房、商业地产、拆迁安置房等新领域。

对于房地产信托的创新，注册风险管理师（FRM）刘骏则更担忧其风险的集中性。“在商业地产中地域的集中、地产类型的集中，使得房地产信托的风险更具集中性。现在很多信托公司都在抢项目，如果有些信托公司采取较松的风控措施，可能为日后兑付埋下隐患。”

专家：不会导致系统性风险

而房地产的区域性风险已显端倪。据不完全统计，共有9家信托公司在鄂尔多斯等内蒙古城市发行信托产品。其中，房地产信托总规模超过25亿元，位居各类信托首位。

“即使有数家信托公司折戟于鄂尔多斯，但对行业整体影响不应被夸大。”邢成指出，信托行业不会导致系统性风险。房地产信托项目设计之初即包含较为完善的保障措施，债权类抵押率通常在50%以下，股权类通过结构化分层设计，劣后资金占比30％～50%。且监管部门、信托公司已提前预测到即将到来的风险，预防措施较为充分。在房地产企业大量出现兑付困难的极端假设下，各类保障措施基本可承受房价、地价30％～50%的跌幅，保证信托资产安全。

但邢成也指出，可能会有一些陷在房地产信托方面的信托公司倒下的个案。“个别项目、个别注册资本较少、风格偏激进的信托公司遭遇流动性风险的可能也不可排除。且受《信托公司净资本管理办法》结算期将至的影响，很多信托公司将有意地减少房地产信托产品的发行，并且对于融资方的选择将更加谨慎。”