商品房去库存提速 部分城市或现供应紧张

经过了数月成交回暖后，楼市整体库存状况仍然处于相对高位。上海易居房地产研究院的数据显示，截至2012年8月底，全国30个典型城市新建商品住宅库存总量为12499万平方米，与上月相比基本持平，比去年同期增长25%。业内人士认为，销售回暖将推动部分城市库存规模下降，而在前期土地成交清淡、近几个月来商品房施工面积增速持续下滑等因素综合影响下，未来市场供应将受到影响，部分城市可能出现供应紧张现象。

一线城市库存料继续降低

库存高企的状况从去年就已出现。来自上海易居房地产研究院的数据显示，从去年12月开始，全国30个典型城市新建商品住宅库存总量始终保持在12万平方米以上规模。在30个典型城市中，库存总量排名前5位分别是青岛、西安、上海、北京、长春。其中，青岛的新建商品住宅库存量达到1168.23万平方米，压力较大。北京、上海两地的库存量虽大，但由于月成交量较大，这些地区库存的去化周期并不长。

今年二季度以来，房地产市场成交火爆，不少热点城市的成交量甚至回归到调控前水平。但从上述数据来看，房地产市场的库存并未明显减少。

分析人士认为，当前库存高企，主要因前两年土地交易旺盛，并陆续转化成房屋供应，填补了房屋热销形成的空缺。开发商从拿地到最终形成房屋供应，大约需要1-2年的周期。当前这批库存的形成，主要来自于2010年和2011年的新增土地供应。

但在“金九银十”热销预期下，上述库存恐怕难以在高位维持太久。上海易居房地产研究院综合研究部研究员严跃进表示，一线城市库存已在高位盘整多月，继续攀升的支撑力度不够，新入市楼盘可能不足以抵消楼市成交活跃的消耗，预计未来两个月，库存量将有所降低。

从8月下旬以来，房企普遍加大了推盘力度，且以价位不高的普通住房为主。不少业内人士预期，尽管房价并未实质下降，但在信贷政策仍属宽松范围内，“金九银十”市场热销的可能性较大，这或将加快去库存的步伐。

此外，来自国家统计局的数据显示，受楼市调控影响，近几个月来，全国商品房施工面积增速持续下滑，新开工面积则连续4个月保持同比下降，且降幅不断扩大。这也被认为将影响到库存的补充，以及未来的市场供应。

部分城市供应或放缓

根据北京市住建委的信息，截至9月5日，北京市的新房住宅库存(期房+现房)为76877套，继续保持在8万套以下的低位。按照8月份的成交量，这部分库存的消化周期尚不足5个月。受政策预期不确定的影响，今年8月中旬以来，北京甚至一度出现半个月的“期房供应荒”，这在往年并不多见。

上海易居房地产研究院的报告称，在本轮库存周期中，三线城市库存呈现出明显的上升趋势，一二线城市的新建商品住宅库存则明显处于停滞，甚至是下降的趋势中。

业内人士分析，造成这种现象的原因主要在于近几个月来，热点城市的成交量持续保持高位，库存消化明显。而近几年来，房企拿地和开发的战略重点，已经由一二线城市转向三四线城市，极大地补充了当地库存。

据中国指数研究院的统计，除北京外，广州、深圳、苏州、杭州、南京、福州等热点城市的住房库存也面临着较短的消化周期。长期来看，个别热点城市后续供应堪忧。上述机构的数据还显示，2009年以来，北上广深4个城市的住宅用地成交总和只有1.1亿平方米左右。其中，北京、上海住宅用地成交面积均在4500万平方米以下，广州不到2200万平方米，深圳则只有650万平方米左右。按照现有的住宅市场消化能力，这四个一线城市的新增土地消化周期均不足三年半。此外，杭州、长沙、苏州、东莞等城市的土地去化周期同样不足这一水平。而相比之下，武汉、天津、青岛、沈阳等城市的消化周期在7年至10年之间。