国土部清理小产权房路线：分类处置逐步推进

近来，国土资源部多次强调“小产权房”不合法，将进行试点清理，并没收了北京延庆的51栋小产权楼房，查处了相关责任人，这一系列举措引起了社会公众的广泛关注。接受《经济参考报》记者采访的有关专家表示“小产权房”已经形成了一定的规模和体量，并不是历史遗留问题而是现实困难，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顾各方利益公平处置。

购房者抱定法不责众

解决“小产权房”问题，需要深入研究购房需求，区分购房人群，测算各类比例，分类处理，从而为今后制定清理方案打好基础。记者在采访中发现，购买“小产权房”的人群大致分为三类，他们的需求各异心态不同，清理的难度也各不相同。

一是买不起大产权房的城市低收入家庭和进城农民。购买中小户型的“小产权房”，大多为改善性自住需求，其中一部分人群属于刚性需求。在大连、北京等地小产权房集中区采访中，记者发现，当地买房者中有不少为新婚夫妇和年轻人。

二是退休后到农村居住享受田园生活的老人。买房既是退休后休闲又可以投资。在北京最大的小产权社区太玉园，62岁的张女士诉记者，知道“小产权房”不合法，但法不责众，多少年了也没人管。一名中年妇女指着成片的小产权楼盘说：“这么多楼，能说拆就拆吗？过几年政策一松，就可以拿到房产证了。”

三是中等收入人群为度假享受购买别墅，少数人购买小户型投资。记者在北京昌平区采访时，一些购买小产权四合院的业主表示，如果将这些别墅洋房全拆了，无疑是巨大的财富浪费，有关部门这么做得不偿失。而投资者认为，小产权房不受国家限购政策影响，想买多少买多少，租出去有稳定收益，将来也会升值。

开发商攫取农村集体土地“超额利润”

记者调查发现，小产权房所占的土地，没有经过性质变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商获得，失地农民所得甚少。

大连市房地产经济学学会秘书长贾广葆说，很多开发商从村集体拿到的土地每亩只需10多万元，用地成本几乎可以忽略不计，开发商利润率高达50%以上。三亚市政府副秘书长陈国诚说，三亚小产权房之所以泛滥，主要原因就在于小产权房巨大的利润。建设小产权房每平方米成本2000元左右，而售价在每平方米4000元以上，获利丰厚。

江苏省国土资源厅一名干部告诉记者，开发小产权房的环节基本都是暗箱操作，集体土地的价格都是村镇干部与开发商私下达成的，土地转让的费用无从知晓，而建成后产生的非法暴利更加惊人，甚至超过了商品房。

有关专家认为，国家有关部门虽然三令五申，但由于一些地方国土部门未能及时果断清理，甚至采取了默许纵容的态度，才导致小产权房逐步做大成为顽症痼疾。贾广葆说，堵住小产权房蔓延之风，各级政府以及国土、规划、建设、综合执法等多个部门都负有责任，但因为没有利益所得、又是个“烫手的山芋”，最终没有人真正去管。

多年从事土地督察的一位干部表示，小产权房吸引了大量资金进入和溢出，游离于政府监管之外，在很多地方成为一笔糊涂账。如果对小产权房继续默许下去，农村集体土地秩序将无法规范，农民权益和购房者利益也无法保障。

制定“路线图”：分类处置逐步推进

有关专家表示，“小产权房”已经形成了一定的规模和体量，并不是历史遗留问题而是现实困难，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顾各方利益公平处置。

清华大学教授蔡继明、中国房地产业协会顾问袁伦华等学者认为，清理整顿工作的“路线图”应划定三条界限：

一是触碰“红线”的需要予以严厉惩处。对在耕地特别是基本农田上，明显违反城乡规划的“小产权房”不能合法化，应依法坚决予以拆除，还原土地本来面貌。对于占用大量土地的别墅洋房，应罚没或拆除。对于开发企业和乡村负责人的不法行为不能姑息；违法建设的开发商，应进行经济惩罚，性质严重的还应限制其进入建筑开发领域；对于“小产权房”被拆除的购买人，应妥善处理，开发企业或乡村组织要退还房款，减少购房人的损失。

二是“黄线”内可合法化的部分。在用地方面，对最终纳入土地利用总体规划的“小产权房”，宜尽快补办集体土地变性、征地、完善用地出让手续、补缴有关出让金和税费。对已经销售和居住的小产权房，用于自住、首次购房的人员，需要补缴出让金和税费以实现合法化，家庭有实际困难的可以分期缴付。

三是“红线”和“黄线”之间的部分。“小产权房”遍地开花的主要原因是由于低收入群体无力购买商品房。因此，可将城乡结合部或城市近郊已建设或在建、未出售空置的部分“小产权房”，质量验收合格后，转变为公租房或保障房。或者按照经济适用房和限价房的有关政策向符合购买此房条件的居民出售；对已出售并已居住的“小产权房”，如果买卖双方符合经济适用房、限价房条件的，也可视为经济适用房或限价房，以解决此类房屋的权属认定问题，从而减少社会震荡。