深圳新政：非住宅房交易按评估价征税

房产税政策迟迟未见动静，针对交易环节的税收征管却步步紧逼，并逐渐从住宅类向非住宅房产交易环节推进。

昨日(8月29日)，财政部长谢旭人表示，将严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。

话音未落，深圳市地税局、规划和国土资源委员会便发布通告称，10月1日起，对深圳范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格规定计征各项税款。该政策有效期为5年。

接受《每日经济新闻》记者采访的深圳业界人士表示，与去年二手住宅过户征税政策出台不同的是，这次政策的出台没有任何征兆，让人有点意外，这或许意味着房地产调控政策将延伸至非住宅领域。

将影响商业房地产成交量

非住宅类房产包括商业、写字楼、厂房等经营性物业。

昨日深圳市发出的通知规定，深圳存量非住宅类房产交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。但申报的成交价格低于制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征交易环节各项税款。

存量非住宅类房产交易计税参考价格，由市地税局和市规划国土委委托市房地产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。该价格作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。

有市场人士估算，新政执行后，深圳非住宅房产交易成本将增加2~4倍。以一套200平方米的写字楼计算，假如以2007年初始登记价格400万元为计价标准，税费合计为12.5万元，而在新政执行后，若税率不变，市场评估价为800万元，那么税费合计将高达49.7万元。

中原地产华南区董事总经理李耀智认为，新政将加大交易成本，对商业房地产成交量会造成一定影响，影响有多大取决于政府评估系统计价政策。

去年7月，深圳开始推行二手住宅交易按评估价征税过户政策，造成二手房市场成交量冰火两重天。在政策出台之前，二手房成交量暴增，政策施行后则一路下滑，一度跌入历史低谷。

调控政策压向商业地产

去年以来，由于住宅领域受限，许多投资者转向商业地产，一度造成北上广深等城市商业、写字楼市场价格上涨，商业地产的泡沫被认为越来越多。

即便如此，深圳此次针对存量非住宅房产按评估价征税政策事先毫无征兆，超出不少业界人士预期。

对于政策推出的目的，世联地产(微博)(10.74,0.02,0.19%)市场研究部分析师曹取分析认为，之前楼市调控政策只针对住宅领域，并未涉及商业地产，这次出台的新政很有可能是对商业地产领域进行调控和规范。

深圳业界人士王海斌也认为，新的税收政策增加了交易税费，让投资者无利可图，将使商业地产投资受到一定限制，这是政府进一步调控收紧、维持调控成果的信号。

实际上，受欧债危机和国内经济增速放缓的影响，今年上半年深圳商业地产市场需求量下降。据仲量联行报告显示，由于整体需求放缓加上空置压力增加，二季度甲级写字楼平均租金环比轻微下降1.8%，一手写字楼的售价也较一季度有所下调，二季度甲级写字楼平均资本值环比下降1.4%，达到44600元/平方米左右。

今年下半年，深圳市场写字楼新增供应将超过63万平方米，需求疲软将进一步削弱写字楼租金上涨的动力。李耀智也表示，上半年深圳商铺和写字楼市场大部分业主处于观望惜售，成交量也出现下降。

“十一”之后，非住宅房产交易按评估价征税政策或将进一步加剧商铺和写字楼的成交疲弱的态势。