港资房企难挡“调控之剑” 世茂瑞安本土化求生

对于外资来说，在众多楼市利空因素中，中国内地房地产宏观调控是压在头上分量最重的一座大山。从半年报情况看，包括长江实业、瑞安房地产、瑞安建业等主营业务在内地的港资企业都被牵连。但业绩的短期下滑却没有阻挡港资长期投资内地楼市的脚步。这一点，和炒短线的欧美资金相比，确有“一衣带水”的差别。

先看瑞安系。香港上市的瑞安房地产半年报显示，2012年上半年，公司合约销售额由2011年同期的52.7亿元减少至15.46亿元，降幅达到71%。平均销售价格与去年同期相比也下降了20%，至20400元/平方米。公司解释称，合约销售额及平均售价的下跌主要由于销售物业组合发生变动，由原先上海等一线城市的项目销售转为平均售价较低的二线城市项目销售为主。

曾几何时，瑞安房地产凭借“上海新天地”的金字招牌，成为港资房企品质保障的符号。而今天，随着楼市销售市场的低迷，瑞安房地产的销售物业无可奈何地受到严重冲击。为解资金压力和发展瓶颈，瑞安房地产于近日宣布，已向香港联合交易所提交申请，通过名为“中国新天地”的新公司将商业物业分拆，在交易所主板独立上市并全球发售股份。

据了解，瑞安房地产几乎所有投资类物业都在内地，目前已落成投资物业的总建筑面积为54.9万平方米，总账的面值216.32亿元。发展中投资物业总建筑面积为99.5万平方米，总账面值118.86亿元。加上上海新天地朗廷酒店等资产，以及2007年前购入的其余商业用途土地储备，“中国新天地”的总资产将超过400亿元。

此外，瑞安房地产兄弟公司瑞安建业也正在欲图“本土化”转型。8月22日，瑞安建业公布2012年上半年业绩，实现营业额26.5亿元，相比去年同期减少2%。究其原因，瑞安建业同样解释称部分原因是交付物业的减少。

不过，这没有阻挡瑞安建业的脚步。据了解，瑞安建业近期打算把总部搬至内地。“下半年中国房地产市场会出现很多机会，我们一直在关注。”瑞安建业董事总经理黄勤道告诉记者。

“以港资企业一向的低负债率来看，瑞安建业有能力快速变现止损。同时稳步扩大在内地的市场。”中房信集团分析师薛建雄称。

据了解，瑞安建业把全年业绩“押宝”在下半年，随着上海豪宅项目四季汇等相继推出，其年度业绩或许会非常亮丽。对于这个业内盛传将创下上海最贵豪宅纪录的四季汇项目，瑞安方面一直低调处理。据了解，该项目已经在近日开售，销售单价被传可能冲高至20万元/平方米，对公司营收的总贡献将以十亿计。不过，瑞安建业方面仅表示，因为公寓全部为订制性设计，“价格只能说是一房一价”。

据悉，除了四季汇项目外，瑞安建业在内地的北京瑞安君汇、广州瑞安创逸及沈阳项目一期的住宅单位都将在下半年进入结算阶段。

同样对内地市场怀有积极信心的还有世茂房地产。8月27日，世茂房地产半年业绩报告显示，上半年世茂营业额达136.9亿元，较2011年同期上升12.4%。实现毛利47.12亿元，毛利率34.4%。在众多港资房企，算是不俗的业绩。

“世茂的变化来自于团队的本土化。”一位接近世茂房地产的人士告诉记者，去年开始，包括现任世茂房地产销售总监蔡雪梅的多位原龙湖地产高管集体跳槽至世茂房地产，其背景是世茂董事局主席许荣茂希望以龙湖“年轻新锐”的开拓风格，为世茂本土化吹响先锋号。事实证明，以大连世茂御龙海湾为例，龙湖“梦之队”为世茂创造了半年销售7个亿的战绩。同时，世茂宣布开始启动以“亲子概念”为核心的旅居地产模式，计划在10余年内，投资超过千亿，来打造在上海、烟台、大连、武汉、海南等地的6个巨无霸式旅游地产项目。

“应该说，在全球经济低迷、内地宏观调控的大形势下，每个房地产企业都会面临大举扩张的风险。但是以我们十几年的房地产从业经历来看，经济周期就是这样起伏波动的。优秀的企业就是通过把握周期，来创造业绩。”蔡雪梅表示。