北京楼市库存跌破8万套 供应断顿或拉升房价

据证券日报报道，有分析人士认为，如果住宅类土地供应持续“断顿”，可能会影响楼市未来两年的住宅产品供应，届时房价将再度被拉升

近日，北京房价上涨预期不断升温，部分开发商上半年库存消化过快，下半年不再着急推盘，甚至有部分房企借势提价频繁试探市场。

根据北京中原市场研究部统计数据显示，截至8月27日，北京楼市可售库存仅79242套，再次跌破8万套，较月初减少约2600套，这意味着北京楼市新房库存量创下年内最低纪录。

对此，链家地产市场研究部常清认为，近期商品住宅市场出现半个月“断供”是库存量持续降低的主要原因。

北京中原地产市场研究总监张大伟则向记者表示，库存量年内新低将会影响未来楼市的发展，无房可买可能会再度拉涨房价。

半月内无住宅新盘入市

根据链家地产市场研究部统计，截至8月26日，北京新房住宅成交量为12393套，比7月同期上涨23.7%，预计全月成交量将超1.4万套，创年内最高值；新增项目签约率达到14.9%。此外，根据8月开盘项目的签约情况来看，除了中信禧园目前成交量达到231套外，其余都在百套以下，新增项目去化率相对较低。

其中，据链家地产市场研究部检测数据显示，仅8月单月，年内入市的13个高端项目（成交价高于4万元/平米）即合计成交342套，成交金额达28.2亿元。据悉，截至到8月27日，这13个项目年内已经销售736套，合计吸金77.5亿元。

对此，同策咨询研究中心总监张宏伟向记者表示，高端项目成交量增加将带动楼市成交均价上涨。

实际上，根据链家地产市场研究部对2011年10月以来对入市期房项目的监测数据显示，2012年8月，北京商品住宅成交均价为20668元/平方米，环比增长2.3%。由此看来，北京房价小幅上涨已成事实。

不过，更值得注意的是，8月13日以来，半个月内没有新项目入市，商品住宅市场明显出现间歇性“断供”。

对此，常清向记者表示，连续两周没有新项目开盘是今年首次出现的现象。造成这种现象的原因很多，不过房企前期大量开盘，供应量经过集中释放后没有持续跟进可能是其主要因素。此外，开发商对今年“金九银十”预期较高，大量新盘选在9月或10月入市。

最值得注意的是，近期市场回暖，房企新推项目不再追求以价换量，定价比原定计划有提高的迹象，所以申请预售许可时或许会比此前市场淡季时遭遇更严格审查，导致一些原定8月入市的新盘因未按原定时间拿到预售证而几度推迟开盘。

或将拉升房价

实际上，根据北京中原市场研究部统计数据显示，前7月，北京新建期房住宅签约套数为4.5万套，而同期供应的期房住宅仅2.9万套，供应缺口高达1.6万套。目前北京楼市库存不足8万套，而去年9月北京楼市库存则一度达到13万套，甚至2009年最高峰时有14万套。

据此，新盘供应量的“断顿”和库存消化较快直接导致了购房者的担忧增加，未来房价是否会大幅反弹？

对此，张大伟认为，房价是否被拉升的关键在于住宅土地供应和出让情况。他表示，住宅类土地的持续断顿，可能会明显影响未来两年的住宅供应，进而影响房价走势。

另有业内人士也表示，如果按照一年半的准备周期来计算，2011年上半年成交的土地将于2012年下半年开始陆续上市。而根据亚豪机构统计数据显示，2011年上半年，北京宅地共实现成交21宗，这一数据尚不算少。但2012年以来土地市场越发低迷，上半年北京市住宅用地仅实现成交8宗。

张大伟认为，房企新增土地存货大幅减少，而且土地价格未跌，开发商在目前市场情况下，增加存量土地供应的积极性不高。除此之外，预计北京未来两年有千万平米的土地供应缺口，这将直接影响未来楼市的发展，减少未来两年楼市的库存量，而无房可买则可能会直接再度拉涨房价。

对此，常清也表示，目前市场没有降温，而且市场预期在不断升温，尤其9、10月份是传统销售旺季，如果供应量不足，供需比差距明显拉大，很容易造成旺季以及年底房价的上涨。