大型房企商业地产突进：盈利占比显著提升

过去3年加码商业地产的大型房企正在看到曙光。中期业绩显示，龙湖、中海外、保利等公司的投资物业租金收益和盈利占比都在显著提升。商业地产暗战之下，房企对这个板块业务的资本平台搭建也已起航。

在平衡住宅和商业地产的商业模式上，新加坡凯德置地模式为国内开发商所垂涎。目前，国内只有越秀地产+越秀房托的模式更加接近于凯德模式，而华润等公司也有意寻求建立此种模式。

投资物业收益提升

龙湖中期报告显示，截至2012年6月，集团已开业商业面积近44万平方米，整体出租率为98.6%，租金收入总额为人民币2.27亿元，较去年同期增长34.8%。

据龙湖CEO邵明晓介绍，持有型物业是龙湖的中长期战略，“我们计划用15年的时间使租金收入的利润占比从5%提高到30%左右。期间我们会将不到10%的销售回款用于投资物业。”

据介绍，2016、2017年是龙湖落成物业的大幅增长时期，预计2018、2019年持有型物业增幅可观。目前，龙湖的投资物业毛利率是83%。其业态均为购物中心，主要分为三大产品：都市型购物中心天街系列、社区型购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。

另一家着力投资物业的公司是华润置地。中期业绩显示，华润置地投资物业资产账面值为380亿港元，期内包括酒店经营在内的投资物业营业额按年增长33.2%至18.84港元。

据本报记者了解，万科、保利、招商、金地、龙湖和泛海建设等，均已成立独立的商业地产运营公司。保利商业地产投已投入运营的项目有6个，主要集中于广佛地区，物业面积超50万平方米，覆盖写字楼、高端酒店、商场、会展等多种商业业态。据透露，未来3至5年，保利商业公司的购物中心和星级酒店数量将达12个和15个，分布于全国11个城市，总面积超过200万平方米，商业地产和住宅地产的比例达到3∶7。

2011年7月，万科深圳推出万科广场、万科大厦、万科红三大商业品牌，万科红被界定为社区商业品牌、万科大厦是写字楼品牌，万科广场是购物中心品牌；加上5月初上海万科推出的高端社区商业地产品牌“万科2049”，万科商业地产四大产品系已初见雏形。

国内较早开始专门做商业地产的公司阳光新业，目前持有、运营管理着30个商业项目，总建筑面积200万平方米，其中90%以上是公司自己持有，今年下半年还有4-5个项目推出。与其他以住宅为主的开发商不同，阳光新业专注于商业地产，做得专而精，发展速度平稳。

搭建资本平台

以住宅为主的开发商加紧进军商业地产，另一要义是资本支持。

一大型房企内部人士对本报记者透露，公司已在香港收购一家公司，时机成熟之时，便将商业地产注入，实现上市。

全国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，万科、金地、招商等近期频频收购香港上市公司，一为融资，二为商业地产铺路。新投入的商业地产这部分资产，在国内会计准则下难以获得金融支持和溢价，而按照香港的会计准则，投资物业公允值计价的方法，则每年可为公司增加大幅利润。

过去几年中，恒大地产、龙湖、富力等香港上市房企因为投资物业公允值所获的净利润和收益，大大超过A股房企。如2011年，恒大地产净利润高达117.8亿，超过万科。其中按投资物业公允价值计算，恒大当年的投资物业收益为42.3亿元，占净利润比重约40%。再如，得益于香港与内地不同的会计准则，中海今年上半年因持有型物业重估带来的净利达20亿港元，致中海整理净利远超万科。

正如凯德置地去年将凯德商用分拆上市一样，内地房企也正在尝试使用更多的金融手段来支持其业务发展。“与内地开发商的模式大为不同的是，凯德是将投资物业进行资产证券化，从资本市场（常是REITs）获取资金，来支持商业物业的开发和运营。”凯德置地有关人士介绍说。

目前，国内只有越秀实现了这个模式，越秀房托上月刚刚接手越秀地产转入的广州IFC。越秀地产李副总经理朱晨对本报记者表示，由越秀地产拿地、孵化，相对成熟后注入越秀房托，是集团现在正在摸索的商业地产经营模式，未来，地产和房托的互动将更加频繁。

除了凯德模式外，国内商业地产开发还有万达模式：以销售的现金流来实现滚动开发。阳光新业正在建构第三种模式，引进国际先进的商业地产基金管理。2010年，阳光新业成立阳光厚土商业地产基金。目前，阳光新业已经完成资产管理、项目管理、商业管理和资产管理四大平台建设，其中第一个资产管理平台，对应的业务是投融资，最后一个资产管理平台，对应的业务则是资产交易处理、私募、公募上市。其地产金融商的雏形已经初步显现。