半年净利大增 中海地产上调全年目标

调控强度未减，中海外今年上半年却实现创纪录的651.5亿港元销售额，其中，在内地房地产销售为590.8亿港元，同比增加24.7%。

在过去10多年的房地产市场中，中海外是逆周期发展的房企表率。今年上半年，毛利率和净利润方面，中海也并不像万科、保利等房企那样，因为降价走量而导致毛利和净利下滑。其上半年毛利率高达48%以上，净利润达到83.8亿港元，远高于万科、保利等同阵营房企。

中海董事局主席孔庆平在中报业绩发布会上表示，由于上半年销售理想，公司全年销售目标将由年初的800亿港元调升至1000亿港元，他表示对下半年的业绩“充满信心”。

汇丰环球研究认为，中国海外的销售执行能力强劲，是集团上半年业绩超预期的重要原因，也因此促使集团提升销售目标25%至1000亿元，表现跑赢行业。

此外，集团有强劲优势，边际利润得以保持，归因低债务成本、严谨的销售及行政成本控制。瑞银指出，中海外销售及一般行政开支对销售比率仅3.8%，较去年全年水平降低10个点子，并为同业最低。

中报显示，得益于香港与内地不同的会计准则，中海上半年因持有型物业重估带来的净利达到20亿港元。然而，即使扣除此项，中海63亿港元的净利也远超万科的37亿人民币。

摩根大通表示，中国海外27％净利润率远高于行业平均水平。高盛进一步分析，这与上半年推售项目的结构有关。中海外上半年平均销售价格较高（按年升12%），大多数预订的内地项目，都是由中海外于2004-2008年收购，平均土地成本比仅占售价20%，比率较2010-2011年收购的成本低。

孔庆平称，由于加大追收销售资金回笼力度，上半年销售回收资金达309.8亿港元，最终使得综合净借贷比率从去年的32.7%下降至6月底的32.1%。据孔庆平在年初的业绩会上介绍，今年中海外有278.8亿港元的土地支出，以及264亿港元的建安支出，加上其他一些经营性支出，全年资本开支为600亿。

截至中报，中海外完成资本支出约为227.9亿港元。而中海外股东资金增加至779.5亿港元，集团银行贷款为358.7亿港元，应付担保票据为158.2亿港元，持有现金为266.4亿港元，未提用贷款额度约为100.8亿港元，足以应付下半年约370亿的资本开支。

销售虽然大幅增长，但上半年中海外的投资策略仍显保守。中报显示，中海外上半年只在佛山、成都和香港各买入一块地皮，加上联营公司中海宏洋新增一块，合共新增楼面面积为272万平方米。截至6月底，中海外土地储备的楼面面积为3436万平方米（实际权益为3022万平方米）。

对此孔庆平表示，上半年确定投资跟现金收入挂钩的基本要求，上半年买的土地比较少，离年初制定的增加700万平米以上土储仍有很大距离。下半年公司会多去寻找购买土地的机会，“从现在到明年上半年都是比较恰当的买地时机，可以去增加土地储备，年初计划用250亿元来买地的金额暂时也不会改变。”他对记者说。

汇丰环球研究认为，中海外上半年仅用去收购预算18%，估计下半年在补充土储方面更为积极。其资产负债状况为行内最强健，6月止净负债率为32%，手头现金达266亿，有充足弹药完成收购目标。

对于当前的楼市及未来的政策走向，孔庆平认为，国家对房地产市场的调控仍没有明显方向性改变，仍维持年初对市场的基本判断，即整个行业还是面临巨大的挑战，最严峻的情况仍然没有过去。

“有一些政策是属于短期性政策，不可能长期运行下去。未来尽可能用能够和市场机制相结合的方式，去代替纯粹用行政手段抑制房价的办法。”孔庆平预测，鉴于目前的经济形势，中央会采取一些措施来增强市场流动性。最可行的办法是降低存款准备金率，因为现在存款准备金率比例还是非常高的，仍高达20%；接下来也还是有减息的可能。