警惕地方微调升温楼市预期

虽然取消预售的消息在前几天似乎改变了人们对楼市走向的想象，但随着住建部辟谣，马上尘埃落定。现在看来，防止楼市上涨预期的形成仍然是楼市调控的重要任务。值得关注的是，在调控高压下，近期楼市成交逆势走出了一波反弹行情，呈现出淡季不淡的鲜明特点。其中北京新房成交更是连续三个月破万套。这意味着市场预期正在发生微妙变化，购房热情有所升温，尤其是地方政府的屡屡微调行为更是加深、强化了这种预期，对于正处敏感期的楼市而言，应警惕地方楼市微调行为冲开预期闸门。

楼市成交量攀升与市场预期变化息息相关。一方面，随着两次降息落地，在一定程度上影响着市场预期；另一方面，地方政府屡屡微调，首套房贷利率优惠幅度增大，加之开发商“以价换量”的大策略未变，激发了刚性购房需求积极入市，而在成交量快速攀升及房价环比小幅上涨的带动下，部分恐慌性购房行为也起到了推波助澜的作用。

正是基于对购房者心理变化的预期，部分开发商不惜重金雇房托造势营造热销场面，以便出货回笼资金。而在中央多次重申调控力度之下，地方政府的微调依然频繁出现，更是加深了对购房者的心理预期影响。据统计，2011年下半年以来，累计有40多个城市在不同程度上“微调”了原有政策，主要包括调整普通住房标准、提高公积金贷款额度、实施购房补贴或购房落户政策等。虽然佛山、成都等一小部分城市微调政策遭遇“见光死”，但地方政府松绑楼市调控的意愿仍旧强烈。

更令人担忧的是，在地方政府“土地财政”普遍告急的大背景下，很难保证地方不会打着“自住”的幌子暗渡陈仓，为投资投机性需求开口子。千里之堤毁于蚁穴，对于近期地方屡屡出现的楼市“微调”杂音，必须坚决予以遏制，以免预期开闸，功亏一篑。

事实上，中央层面对此已有所警觉，这从近期中央以及相关部委的表态就能够看出端倪。7月31日，中共中央政治局会议分析研究上半年经济形势和下半年经济工作时指出，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。此前，7月初，央行指出金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房；7月中旬，住建部和国土部联合发布通知，直指土地市场存在的问题；随后国务院派出督察组，奔赴16省市对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督察；7月26日，财政部表态严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。

可以预见，在调控依然从紧，房企资金链紧绷以及楼市库存依然较高的背景下，房价大幅反弹的基础和条件并不具备。但在看到房价下行有利条件的同时，也应看到推动房价上涨的因素仍然存在。楼市调控必须在稳定预期上着力，预期稳则楼市稳。当前应密切关注楼市的心理预期变化，严防地方微调举措冲开预期闸门、房价再次反弹局面的出现，对地方松绑楼市调控的行为应加大问责力度。