中国房地产业态多元化趋势日益显现

站在当前的时点展望，2012年甚至2013年中国经济都将处于短、中、长周期的叠加阶段，当前所观察到的一系列现象都可能是这三个周期相互叠加的倒影，虽然短期可通过开工新项目消化建成项目的产能、通过债务的展期进一步支撑财政杠杆。但对于中长期的下个十年，从土地周期的视角看，中国经济依托城市化和产业转移的背景条件，能否完成从高速增长向中速增长的顺利转换主要取决于：能否培育出新的土地需求增长点，能否产生下一个新生增长极，能否推进新一轮的制度改革。

过去十年，出口和房地产作为推动土地需求、土地财政和中国经济资产负债表扩张的两大需求，面临一定的弱化趋势。以房地产为例，按照目前调控政策导向，未来房价将导向到与土地价格和建筑安装成本相适应的利润率水平，需求结构则导向刚需占绝对比重的格局，这意味着下一阶段房地产业作为土地财政的关键环节将面临转型压力。如果转型顺利，有望重启新一轮土地资产的上行扩张周期，目前转型的迹象已显现，表现在以下几个方面。

一、纯住宅开发走向“加工制造业”，二三线城市的土地需求扩张

首先，住宅市场的“加工制造业”指随着中国房地产住宅市场集中度的提升和行业的洗牌，品牌和龙头类开发商将变成住宅开发“富士康”，这些企业的核心优势是踩准周期节拍，即周期低谷拿地、快速开发、周期上行销售、快速回笼。到目前为止，万科等龙头企业表现占优，并不是所有开发商均能适时拿地，并在多个城市布局多个项目。

其次，中西部和二三线城市的住宅市场需求将有较大上行空间，主要推动力是中西部省市城市化提速和流动人口的重新布局。2000年-2010年中国城镇人口平均每年增加1700万，平均年增1.13%；2011年-2012年城市人口每年将增加1200万，平均年增0.8%。虽然城市化速度有所放缓，但城市化进程远未终结，且中西部城市化速度整体滞后，未来空间更大。下一个十年，中国城市化人口增长与分布的驱动力将来自2亿农民工的流动，趋势是从沿海城市逐步向内地转移，这将成为推动中西部城市人口增长与住房需求增长的关键来源。

随着中国经济增长的“增量”逐步向中西部转移，制造业内迁和城市化将吸引流动人口向该区域转移，从而使中西部地区及二三线城市成为住宅市场和土地需求新的增长点。而且土地成本作为衡量各个城市房地产的需求和土地紧缺程度的重要指标，呈现从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势，这客观上促使房地产企业加大在这些市场的土地储备布局。

从2011年重点监测企业新增土地储备分布情况看，房地产企业对一二三线城市的土地储备布局占比分别为7%、44%、49%，对二三线城市的布局显著增加，显示中国房地产市场的区域新兴增长点正在逐步积聚。

二、房地产业态呈多元化趋势：综合体开发、商业地产、物流地产、养老地产

经历两年严厉的房地产调控，以倒逼机制作用，目前中国房地产业态多元化趋势初步呈现，城市综合体开发、商业地产、物流地产和养老地产等多种业态出现加速发展态势，虽然初期阶段略显混乱，但经过逐步调整，这些新型业态有望部分替代纯住宅开发，形成新的增长点。

首先，从2011年土地市场的成交结构可以看出房地产行业的业态多元化趋势日益显现。以北京市为例：纯住宅开发将逐步过渡到以住宅配套幼托、中小学、医院、商业配套和交通为综合开发体的模式，这点在地价上有表现；中国主要保险公司及部分投资公司开始显著布局市核心区的商业物业，从地价上看，2011年核心区成交的10块商业用地占全部249块成交地价的54%；部分汽车零部件企业开始布局物流地产，自建仓储中心；城市综合体和商业用地对住宅用的溢价较为显著。

其次，物流地产开始起步，海外企业加大布局这一市场，可以参照几个案例。亚洲最大的物流设施提供商普洛斯是中国和日本领先的现代物流设施提供商，项目位于中国和日本大都市区域中的主要物流枢纽，靠近主要港口或机场，或位于交通枢纽和工业区等。凭借在两国市场中的先发优势，目前在亚洲建立起卓越的物流设施平台，目前及未来一段更长时间的业务布局主要在中国市场，主要战略布局在珠三角和长三角。普洛斯对国内物流地产的开拓代表了未来国内布局的方向。

嘉里建设目前成为中国物流业规模最大的经营者之一，在全国的配送网络设有超过130个支部，服务涵盖1800个服务点，所有物流设施的总楼面面积合共逾500万平方尺。从下一阶段的战略布局看，随着珠三角及华东沿岸地区的成本日渐上涨，生产活动逐步回流到东南亚及中国二三线城市，预计后者将发展成新的生产基地。

再次，一线城市商业地产未来成长空间逐步加大。与住宅不同，商业地产起步期较晚但持续期很长。国际经验表明，人均GDP3000美元至8000美元是商业地产的起步期，8000美元之后进入加速发展期，直至2万美元后才进入成熟发展期。而在起步期时，新增供应增速往往最快。中国正处于起步期，而一线城市已步入加速发展期。目前中国商业地产的基本情况是：零售物业中大部分还是低端物业，购物中心占比很小；写字楼中，甲级写字楼占比很小，并且楼龄已很长；仓储业仓库中，70%修建于90年代前。如何改变这三大现状是未来商业地产的成长空间所在。