楼市价格博弈：刚需恐慌买盘拉高楼市成交量

地方频打刚需牌 买卖博弈加深

最新数据显示，截至25日，7月全国主要城市的商品房签约量创新高，合计总签约套数达到了21.28万套，环比上涨6.9%，全月成交量有望达到28万套，预计再创2011年调控以来新高。

经过两年房地产政策的紧缩，2012年的楼市逐步回暖，而带来回暖的最主要动因就是已被压抑两年的刚性需求的集中释放。地方政府“频繁微调”、货币政策相对放松，担忧房价上涨的心理恐慌促使消费者预期发生微妙变化，专家表示，未来政策持续高压、开发商资金紧张状况短期难解以及保障房大量供给等因素对平抑楼市价格会起到关键性的作用，未来一段时间，在地方刚需政策刺激下，买卖双方的博弈将加深。专家建议，在局势还未明朗之前，购房人应慎重判断，避免因恐慌追涨入市。

助推恐慌性买盘拉高交易量

李想还在为究竟要不要买房发愁，这位30岁的年轻人，在北京工作已有8个年头。之前由于国家开始房地产调控，所以一直想等房价降下来再去购买。而最近看着房价呼呼的上涨，他开始急了。

“我4月在西红门看了一个新盘，那时不到19000元的价格，就考虑再等等，可最近去看，已经涨到22000元，看来我真得入手了。”李想说。

像李想一样想法的购房者不在少数，虽然宏观调控仍未放松，但成交量上涨、楼盘价格的提升改变了购房者的预期。CRIC研究中心数据显示，第二季度中国购房者信心总体指数在经历了连续三个季度的下滑后首度止跌回升，达106.6点，创下自2010年二季度以来的新高。

“今年一季度更多是自住性需求释放，但从二季度开始，预期对市场带来的变化非常明显。房价上涨预期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩在接受《经济参考报》记者采访时表示，市场反弹的原因一方面是地方政府政策有松动迹象，另一方面，虽然不是针对房地产，但降息的确改变了部分购房者的预期，以致提前入市。

也正是预期的改变，需求者的买涨不买跌，促使了成交量的大幅上涨。最新数据显示，截至25日，7月全国主要城市的商品房签约再创新高，合计总签约套数达到了21.28万套，环比上涨6.9%，全月成交量有望达到28万套，预计再创2011年调控以来新高。

北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，调控已经到了最关键的时期。调控的效用明显减小，政策的影响存在倒退风险。而房价的止跌上涨使得购房者再现局部恐慌。

的确，政策环境的差异，使各类城市出现分化，且差距在上半年愈加明显。中指院数据显示，对比今年6月与年初(1至2月月均)的成交量，各类城市均有不同程度的增长，一线城市增幅最大，增长2.4倍，二、三线城市分别增长1.4倍和1.5倍；与2009年相比，一线城市的增幅明显高于2009年，而二、三线城市则相差不大。

对此，中指院认为，从政策环境来看，一线城市较二、三线城市更为严厉，受影响较大。从受影响程度来看，2010年至2011年，一线城市成交量累计降幅为56.6%，二、三线城市分别累计下降29.8%和21.6%，明显低于一线城市。因此，随着首套房贷优惠、降息等结构性放松政策的推出，一线城市置业者的观望情绪渐趋缓解，在刚性需求持续释放的基础上，积压已久的改善性需求也积极入市，推动一线城市成交量明显回升。

招数地方频打“刚需”牌

除了因为预期发生变化，致使部分刚需提前入市，地方频打“刚需”牌，也进一步加快购房者的入市力度。

据不完全统计，近一年来，先后有近40个城市进行了楼市政策微调，内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、调整土地出让、房源解禁、买房奖励、税费优惠、提高公积金贷款额度以及购房补贴等。

其中，芜湖、佛山、成都等在内的少数城市的“微调”政策因触及调控红线最终被“叫停”。而多数政策集中在提振刚需入市，则被通过。拿近日的“南京新政”来说，不仅加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度，也对“321”人才首次购房进行补贴。而郑州则推出对低收入群体进行公积金贷款限额贴息。

在此之前，重庆市将首套房公积金贷款首付由30%降低到20%，贷款额度由20万元提高到40万元。济南、厦门、重庆、郑州、南昌、合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳、芜湖等城市也提高了公积金贷款额度。青岛、重庆、扬州等实行首次置业补贴均被通过。

“影响本轮市场回暖的主要原因是超过40个城市的楼市微调和信贷的事实性松动，特别是信贷的松动在一、二线城市表现得最明显，在这些城市中，6月大部分首套房可以执行八五折的贷款优惠，这相当于购房者少支付近10%的房价。”张大伟表示。

北京高策房地产顾问公司董事长李国平对《经济参考报》记者指出，与国外住房不同的是，住房在我国金融属性较强。因此，在人民币贬值、股市飘绿的背景下，购房者多带着投资心理加速入市。

“我国住房需求量大是实际存在的客观现实。”李国平表示，一方面是城镇化带来的新人口的刚性需求，另一方面，城市存量人口收入增加后的改善性需求量都在不断增长。

《中国城市发展报告(2011)》显示，2011年，我国城镇化率已经达到51.27%，城镇人口首次超过农村人口，达到6.9亿人。但总的看，与发达国家通常城镇化率达到80%的水平相比依然很低。与此同时，从人均住房面积来看，2011年，我国人均住房建筑面积约为22.5平方米，而我国小康水平城镇居民居住目标为人均达35平方米，因此，我国房地产市场未来潜力巨大。

走势短期内“供大于求”格局难改

巨大居住需求是我国存在的现实，但房屋的高空置率又从另一面说明过去一段时期内房地产投资、投机需求的高企。与此同时，房地产企业的高负债、高库存的局面难以改观，短期内楼市供求关系仍将供大于求。

一线城市住房市场稍有回暖，开发商就迫不及待地尝试调高新房价格，随之二手住宅价格跟随上涨，甚至主城区部分二手住宅价格创出新高。但是，在楼市回暖相对滞后的城市，由于滞销时间较长，较多楼盘都处于烂尾边缘。

中国社会科学院财经战略研究院“住房问题研究”课题组邹琳华表示，在内蒙古、浙江的部分前期住房市场过热的城市，因住房供大于求，已经出现较为显著的住房烂尾现象。即使在北京，处于楼市回暖的大环境下，仍有一些楼盘因前期销售不畅、资金困难等原因出现零销量，其中不乏知名大开发商开发的楼盘。

“现在各大城市推盘力度依然很大，再加上宏观政策没发生改变，所以开发商不敢贸然提价。”李国平说。

中国房地产学会副会长陈国强表示，现阶段对于企业来说，高库存的格局没有改变，高负债的状况虽然有所缓解但也没有发生根本性改观。因此，在政策继续不放松的背景下，我国房地产企业资金链压力仍然较大，房地产市场不具备大幅反弹的条件基础。

董藩也认为“全国来看，房价未来不会大涨。”虽然市场可能会延续增长的态势，但限购、限贷政策仍未取消，“因此，符合条件的购房者经过此轮集中购买释放后，将逐渐稳定下来”。

事实上，随着市场好转，局部地区买卖双方博弈也在加深。根据北京住建委的网签数据统计，上周(7月16-22日)北京全市新建商品住宅网签总量为1982套，环比前一周的网签量下跌31.3%。成交量创近11周以来新低。

业内人士指出，一方面市场好转，部分开发商选择“捂盘”等待好时机；另一方面，宏观政策再次趋紧，部分购房人又开始观望。

“未来政策、开发商资金链、保障房供给多方博弈的结果将决定下一阶段房地产价格趋势。”住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴表示，虽然现阶段不具备大幅上涨的条件，但是怎样防止调控放松、稳定预期是未来严峻的挑战。地方政府必须坚决执行限购、差别化信贷等调控政策，完善税收制度，这是稳住价格的关键。

陈国强对此补充道，由于房地产价格仍由供求关系决定，所以从长期来看，扩大商品房供给量、政府利用保障性住房及时解决低端需求，将对平抑房地产市场价格起到关键性的作用。因此，在局势还未明朗之前，消费者应更加慎重判断，避免恐慌性入市心理。