楼市综合症吓坏股市 “松与紧”考验各方底线

自房地产调控以来，从最初的广东中山到眼下的珠海限价政策暗松，各方博弈不断。国家统计局有关房价上涨城市数猛增三倍的数据公布后，市场对调控政策加码的担忧加重，以致股市波动，猜测纷纷。上半年稍有好转的地产板块，面对政策预期转向，下半年又将何去何从?

政策预期悲观地产股受惊跳水

昨日，国家统计局房价数据一公布，房地产股闻风跳水，金地集团、首开股份等个股盘中一度跌停，尾盘虽然有收回，但“招保万金”等龙头地产股跌幅均在3%以上。分析人士认为，“地王”频出和房价回暖的消息可能会刺激管理层再度收紧房地产调控的力度，由于对政策预期悲观，导致在本轮回调中一直强势独立于大盘的地产股放量大跌。

昨日，资金纷纷逃离地产股，尽管尾盘收回部分失地，但龙头股“招保万金”跌幅均在3%以上。金地集团盘中一度跌停，尾盘略有回升，收跌8.86%;万科盘中一度大跌5.82%，收跌3.78%;招商地产盘中最大跌幅6.98%，收跌3.45%;保利地产盘中最大跌幅为8.89%，收跌4.85%。

此前由于市场预期楼市调控政策不再加码，地产股在本轮股市调整中逆势创出新高。自5月8日以来，大盘节节败退，上证综指从2413点一路下跌，距离前期底部2132点仅有一步之遥，多只题材个股甚至下跌30%。但地产股却逆势创出新高，申万地产指数同期仅下跌2.1%。地产板块的龙头个股如万科、招商地产、金地集团、保利地产均创自去年11月份以来新高。

市场分析人士认为，导致地产股昨日大跌的两大原因是，政策预期再度悲观与强势股补跌所致。国家统计局数据加剧了市场和房产商对调控政策再度收紧的担忧。

深圳一位资深私募人士表示，短期来看，前期在地产板块抱团取暖的资金正在涌出，地产股顶部已现，长期来看，限购限贷短期难松，这将限制行业整体增速，同时政策调控加码的预期将再度激起观望气氛，刚刚回暖的房地产销售量可能受到压制。

地产股短期承压强势股回调

“主要还是对调控的担忧。”一位地产行业研究员向记者表示，昨日地产股的下跌主要是近期地产行业的回暖，引发调控忧虑;加上市场比较弱，强势股开始回调，地产股前期累积了较多涨幅，补跌的动力比较足。

“从市场层面的因素看，今年以来投资者对房地产行业放松有较大预期，因此地产行业估值今年上半年得到明显提升，目前筹码都比较集中，也存在一部分获利盘。”前述地产行业研究员表示，这一波地产估值修复性上升后，因为行业进入整合阶段，小公司基本没什么看头，都集中在大公司，导致行业稍微有点波动就出现多杀多。

对于此次房地产数据，东兴证券房地产行业分析师指出，整体上看，6月份房地产销售量增长减缓而销售价格有明显上升。价格的上升加大市场对房地产调控的担心，短期对股价产生压力。预计7月份销售价格保持上升的势态，但幅度不会太大。下半年改善型需求份额将逐渐扩大，改善型需求有修复的需求，应积极关注下半年销售出现上升后带来估值提升的机会。

对于后期地产行业表现，机构较为谨慎，认为房价小幅上行后，因忧虑政策调控，短期内地产股估值将受压制。中银国际认为，7月份作为行业淡季，推盘量将有所回调，但是随着信贷宽松以及购房者心理预期的改变，刚需及改善性需求已经迎来再次入市的高峰，预计7月成交将环比下降，但呈现淡季不淡的态势。

从政策方面看，近期成交的持续回暖带动了价格略有回升，6月份土地市场回暖而出现了多地地王也将促使房价有一定的上涨压力，这将迫使调控政策的进一步收紧。近期而言，虽有成交回暖，但价格上涨压力而带来的政策有限度收紧也确实将在短期内压制地产股估值的提升，仍然建议重点关注行业龙头公司和快周转、低价走量的二三线地产股。但长期来看，限购限贷短期难松，这将限制行业整体增速，同时价格的实质性下跌对于房企的毛利率将有所侵蚀，并在未来一年内将有所体现，因此对板块看法谨慎。

房产商猜测可能再推紧缩新政

当部分大中城市房价上涨局面在6月形成的时候，楼市政策风向也将趋于明朗。

一位接近决策部门的权威人士透露，房地产市场将迎来新的“大检查和整顿”期，以抑制房价上涨局面。虽然该人士未透露具体政策内容，但有消息称，部分银行已经开始在窗口指导下，进一步收紧房地产公司的各类贷款，以防止房企流动性回暖过快，产生过热投资。而一些城市规避限购限价政策的擦边球作法，也可能在整顿范围之内。

该人士称，在今年2季度，各部委对楼市政策“该紧还是该松”尚持有分歧意见，但是到了6月数据出台，各方已对进一步收紧楼市政策达成一致。“估计很快就会有正式的表态和动作出来。”上述人士称。

其实，就在6月份70个大中城市房价数据出台前数日，楼市“政策恐慌”情绪已在蔓延。经了解，6月以来，国务院多个调研机构加紧对房地产展开调研，希望解答“为何如此严厉的限购政策下，房地产成交和价格还在上涨?”同时研究“一旦房价继续上涨，政策该如何应对”。

7月，人民日报罕见连发三篇文章，称应继续坚定执行房地产宏观调控。在楼市回暖的前提下，号召央企带头落实房地产调控“不抢地王”，并称放松房地产调控“后果严重”。

于是，房地产企业开始猜测紧缩性新政到来的可能性。“我们的盘卖得很好，但是希望低调再低调，谁触动了政府的敏感神经，谁就是在为政府再调控加码。”一家大型香港上市房企高层表示。

稳增长政策下防房价借机上涨

最近北京“地王”再现，深圳等地零星重现“排队购房”现象，上海、杭州、海南等多地楼市成交量有所放大——借助楼市新“变数”，房价即将“反转”之声渐起。

如今房价会不会“触底反转”?新的形势下楼市走势如何?市场博弈双方谁能胜算?有关楼市的预期牵动人心。

中国指数研究院数据显示，6月份以来，部分一二线城市新建商品住宅成交量创下新高。20个重点城市上半年成交量同比增长17%，其中6月成交量与2010年调控以来最高点持平，与2009年高点仅相差15%。

楼市“回暖”引发多方博弈。市场上有人热炒房价即将“反转”，网上惊现“新一轮房价快速上涨正拉开帷幕”，部分消费者甚至“恐慌性入市”，未来楼市调控面临复杂形势。

记者追踪发现，凭借宏观政策由“控物价”转向“稳增长”之机，一些地方政府流露出加快为楼市“松绑”的迹象，试图尽快扭转“土地财政”收入下滑现状。

近期，一些“限购”城市的高档房和豪宅销售有所活跃，“多数应属于‘限购’对象。有些地方监管部门对此睁一只眼、闭一只眼。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭如是说。

一些被曝光的案例显示，部分城市对涉及违规骗取购房资格的开发商、中介和个人，实际上采取默许态度。

对于这种“复杂局面”，国土资源部有关机构近日发布第二季度全国主要城市地价监测报告称，“在宏观政策调整与坚持房地产调控不放松，地方政府出台微调政策情况下，市场预期出现一些变化，房地产市场再次进入敏感阶段。”

“如果房价再来一轮大涨，后果会很严重。”海口市民李晓岩说，“不能中断房地产调控。那样房价必然会报复性反弹，购房自住的市民根本无法承受。”

针对消费者的疑虑，住建部等四部委最近频频释放楼市调控不动摇的信号，有关部门领导也一再强调继续实施严格的房地产调控政策。

“在‘稳增长’政策下，楼市调控的变化只是更加重视刚性需求，抑制投机性需求的政策没有改变。”顾云昌等专家说。

有关专家表示，在保增长的基调下要捍卫调控成果，必须加快建立房地产市场调控的长效机制。例如房产税改革应该加快，城市住房信息联网工作也应该加快。