稳定房地产市场 应实行中性住房金融政策

在当前经济形势下，房地产数据格外引人关注。

国家统计局近日公布了上半年国民经济运行情况。其中，房地产开发投资增速继续回落，商品房销售降幅缩小。上半年，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%，增速比一季度回落6.9个百分点，比上年同期回落16.3个百分点。

接受中国经济时报记者采访的专家表示，今年上半年全国房地产开发投资增速继续回落，房地产业下行趋势比较显著，一方面是受国内经济持续下滑和房地产调控效应显现的影响；另一方面是因为去年保障性住房新开工主要集中在5月份之后，这也是造成今年5月份之后房地产投资同比增幅回落更快的一个原因。

下半年，房地产投资增速在三季度仍会进一步回落，但四季度会逐渐趋稳。商品房销售同比降幅缩小稳定，但房价不具备大幅反弹的基础。政策层面要鼓励首次置业，满足自住型需求。同时，要实行中性的住房金融政策。

投资增速回落符合预期

“房地产投资增速回落相对正常。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松在接受中国经济时报记者采访时表示，总体来看，上半年房地产开发投资增速回落，反映了两个问题：第一，房地产开发企业资金总体偏紧，需要压缩支出以保证正常运作；第二，前期商品房库存量较大，客观上要求企业放慢投资节奏。

数据显示，一年来全国房地产开发投资增速连续下降，已从2011年1—7月份的33.6%降至2012年1—6月份的16.6%。

万博经济研究院院长滕泰在接受本报记者采访时分析，影响房地产投资增速下降的另一个因素是，保障性住房去年与今年指标任务下达的时间不同。2011年保障性住房任务指标是当年5月才下达，而今年保障性住房任务指标在去年年底就已下达，这就造成今年1—4月保障性住房投资同比增速超过50%，同期房地产投资同比增速也相对较高。5月之后，随着保障性住房投资同比增速下降，二季度的房地产投资增速也同时回落。

从销售角度来看，市场状况逐月显好。中投联达投资有限公司董事长杨少锋在接受本报记者采访时表示，今年5月之后，商品房销售确实有所好转，销售面积从前4个月同比增长为负12%到负14%，回落到现在的负10%；销售额降幅也在缩小，同比降幅回落到5.2%。也就是说，自5月开始，不管是从销售面积还是销售额来看，回落幅度在缩小，销售情况有好转趋势。

邓郁松表示，从供给层面来看，房地产开发投资、新开工面积以及竣工面积的降幅都在扩大。但从需求层面看，销售同比降幅在缩小。从房地产开发企业资金来源看，之前一直是往下降，今年4月份之后基本稳定。从个人按揭贷款来看，增速也由负转正。

销售好转，但投资回暖短期难见

与全国商品房销售面积和销售额降幅同比缩小相印证的是，近期北京、深圳等一线城市房地产市场再现热销盛况。

“现在大家非常关注北京、上海等一线城市的房地产市场变化，其实北京和全国市场差别很大。”邓郁松告诉本报记者，以北京为例，从今年4月份开始房地产市场交易量明显回升，但从全国来看，上半年商品房销售面积是负增长10.0%；从土地市场来看，当前北京有地价上升的苗头，但从全国来看，总体购地面积在下降，1月到5月增速是负18.7%，上半年增速是负19.9%。

也就是说，全国市场和部分城市差异较大，而且这些热点城市在全国房地产投资中的占比在逐步下降。业界要避免以偏概全、误判形势。

对于下半年市场走势，邓郁松认为，从全国看，销售面积同比降幅继续缩小的趋势可能延续。因为虽然其他政策没有变化，但利率已经下调。“我做过一个测算，假如购房人收入不变、每个月还款额不变，两次利率下调大概可使购房人的购买能力提高3%。”

“在所有房地产指标中，销售是最领先的指标，投资和价格指标滞后于销售指标。从目前销售情况判断，房地产投资增速三季度将会继续回落，四季度末才有可能企稳，但全年房地产开发投资增速将可能低于15%。”邓郁松说。

滕泰告诉本报记者，虽然销售回暖可以延续，但从商品房待销售面积来看，库存量在上升，四季度商品房库存量可能达到一个历史新高。

滕泰预测，今年房地产市场平均价格会小幅上涨，大约在3%—5%左右，2013年，房地产价格可能出现明显下降。只要房地产调控政策不动摇，明年房价下跌是可以期待的。

实行中性的住房金融政策

近期，销售好转、地方调控松绑等消息不断传来，楼市政策见底的观点很有影响。

上周五，国家统计局新闻发言人盛来运介绍说，“从房地产投资增速回落的幅度以及与房地产销售有关的家具和家电销售情况来看，增速都回落得比较明显，这不可避免地在一定程度上影响短期经济增长。”

但他强调，房地产调控不能放松，调控房地产虽然短期对经济增长产生影响，但更有利于国民经济更持续健康地发展，特别是对于防止房地产泡沫化冲击经济长期发展很有好处。

接受本报采访的专家表示，调控政策要针对引起波动的主要原因，只有找准原因，调控才能取得好的效果。

针对当前市场形势，邓郁松认为，要重点关注三方面政策。

首先，要明确房地产市场的主要目的是满足自住型需求。不管是首次置业还是改善型需求，都属于自住型需求。政策要鼓励首次置业，也要支持改善型需求，但要继续严格抑制投机投资性需求。在自住型需求中，对首次置业的政策较为完善，要重视进一步完善改善型需求方面的政策。要通过进一步完善税收等方面的相关政策，鼓励住房的梯度消费，使人们能够通过换购住房改善居住条件。

其次，要实行中性的住房金融政策。利率和首付变化对房地产市场短期波动影响最大。要保证房地产市场相对稳定，一定要实行中性的住房金融政策，不能过度鼓励市场，也不能过度抑制市场。只要房地产金融政策是稳定的，房地产市场就很难出现大的波动。

第三，要特别重视对供给方面的调控政策。目前的房地产调控政策主要集中在调控需求方面，但从市场变化层面看，北京等热点城市在严格的需求调控政策下，房价已有反弹迹象，这表明北京等热点城市可能存在供给不足的问题。对北京等人口流入量大的热点城市而言，未来需要更加重视供给方面的调控政策。因为房价归根结底是由供求关系决定的，只有供求关系改善了，部分城市偏高的房价才可能真正回归合理水平。邓郁松认为，把握好上述几点，可以使市场预期稳定，不会大起大落。