北上广“地王”调查：天价项目开发各显神通

7月10日，北京海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地，以26.3亿元的最高上限价格成交。由于这一项目配建了16400平方米回迁房，该地块楼面地价达到了4.29万元/平方米，刷新了全国住宅单价地王纪录。

这一重量级地王出现，引起了业界的讨论：如此高的单价，未来开发出的产品将以怎样的定价推向市场？同时，在此前诞生的地王也再次回归人们的视线。这些地王项目现状如何？《每日经济新闻》近日在北京、上海、广州三地进行了调查。

/北京/

逆市夺万柳地王中赫置地欲复制“钓鱼台7号院”？

7月10日，北京海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地，在央企“集体放弃”、万科全程未举牌的情况下，经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及326轮回购面积博弈之后，终被民企中赫置地投资控股有限公司（以下简称中赫置地）摘得。中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、40.9%的溢价率、配建16400平方米回迁房的条件最终胜出。据业内人士测算，扣除海淀区政府回购的面积之后，该地块楼面地价约为4.29万元/平方米，刷新了北京单价地王的纪录。

中央财经大学教授鲁桂华曾为万柳项目的定价算了一笔账：如果售价达10万元/平方米，相当于未来70年间每月支付8.3万元租金或一次性支付1000万元租一套100平方米的住房。

北京中原市场研究部张大伟提供的数据显示：2009年5月起至今，北京溢价率超100%且已开盘的19个“地王级”项目，累计销售额仅446.46亿元，尚未达到土地出让金总和468.76亿元。

不仅项目的“钱途”不明朗，作为黑马的中赫置地是否有足够的资金买地，也被业内质疑。公开资料显示，中赫置地是中赫集团的全资子公司，其在全国房地产企业中排名并不靠前，也不算知名。不过，中赫置地开发的钓鱼台7号院项目因“京城第一高价楼盘”而备受关注。

中赫已有高端项目经验

事实上，在参与角逐万柳地块的开发商中，华侨城、融创中国、龙湖地产、招商、中冶、中化方兴、万科、中建和九龙仓联合体等企业规模都大出中赫置地许多。

曾发起北京第一起集资建房的业内人士于凌罡在万柳地王成交的第一时间曾在博客发出这样的质疑：考虑到资金每年10%的利息成本，以及每平方米5000元的建房成本，两年后，万柳地块的直接得房成本，就已经是33亿元，再考虑10%的其他成本（税费和管理），合计36.466亿元，每平方米不卖到59450元，开发商就是赔本赚吆喝。他给中赫置地设定的负债率是80%。

然而，中赫置地似乎并不缺钱。来自北京中原地产数据显示，该公司开发的两大项目“钓鱼台7号院”和“北纬40°”的销售总额达到56.6亿元。记者通过北京市住建委网站上查询到，中赫置地“钓鱼台七号院”和“北纬40°”两个项目并没有未售房源抵押。一般情况下，缺钱的地产公司总是会把旗下已建成物业的未售房尽可能抵押给银行，以换取足够的资金。这意味着中赫置地开发中柳地块所需要的银行贷款并没有他想象中那么高。

中国指数研究院指数研究总监何田表示，参与万柳地块拍卖的企业对于“地王”都有自己的判断，各房企对于风险承受能力，销售预期不一样。中赫置地因为有了钓鱼台7号院的开发经验，更注重楼盘品质与价格；别的竞拍企业同时有多个项目需要开发，更注重销售速度与资金回流。

对中赫置地来说，更为有利的是，它的竞争对手大多并没有开发10万元/平方米单价高端住宅的经验。在上市的两年多里，钓鱼台7号院几乎始终笼罩在京城最贵楼盘的光环中，根据北京市住建委的历史数据，2009年8月18日，开盘不到一个月的钓鱼台7号院，总计售出房屋23套，成交均价高达7.28万元/平方米。

随后，钓鱼台7号院售价屡创新高，连续5个季度稳居京城第一。2010年二季度，钓鱼台7号院成交均价突破10万元大关，达到10.94万元/平方米，比2009年开盘时上涨50%，而周边楼盘价格一般在4万元/平方米左右。而从7万多元/平方米涨至30万元/平方米，仅用了不到两年时间。

周边二手房最高超8万元

事实上，如果不是因为中间的一些变故，中赫置地绝不可能以仅4万元/平方米出头的价格夺得上述地块。

7月10日，人民日报的文章称，央企应推动楼市健康发展。频繁参与“地王”争夺，可能被市场解读为房地产调控放松的信号，影响整个房地产调控的大局，甚至明确告诫央企：“调控关键期，央企参与‘地王’争夺恐怕并不合时宜。”

或许受此影响，央企保利地产在万柳地块竞拍前发布声明称，接公司大股东中国保利集团通知，保利地产正式退出与融创地产组成的联合体，不再参加该地块拍卖。

保利临时退出，五家央企都成了“打酱油”走过场的配角——招商地产、万科和中建九龙仓联合体全程均未举牌，华侨城和中冶仅各举牌一次，央企中只有中化方兴参与了竞回购房面积的第二阶段，全程举牌也不过十数次。央企的退出无疑为中赫置地夺魁制造了最大的机会。

7月10日下午16点26分拍卖进入高潮，回购房面积竞拍阶段：起始面积100平方米；经202轮竞拍，融创报出10000平方米；数轮拼抢后，中赫以16400平方米竞得，龙湖则止步于7150平方米。

事实上，在于凌罡质疑中赫置地的高价拿地时，熟悉一线房地产市场的北京中原地产万泉新新分行的李林（化名）也向《每日经济新闻》记者表示“万柳地王开盘后卖到10万/平方米不成问题。”其理由是，7月份万柳地王周边的二手房万城华府均价已达到85014元/平方米，碧水云天、万泉新新家园等项目也已经卖出5万元/平方米以上。

万科副总裁毛大庆表示：这块地是历史遗留的产物，是稀缺的土地资源，万柳历经十数年的发展，已经是市中区非常成熟的居住地。

/广州/

开盘22月亚运城8400套房去化率超74%

顶着“全国最大总价地王”光环的广州亚运城自拿地之日起，就遭遇了各种质疑。《每日经济新闻》记者近日调查发现，2010年9月底开盘以来，这个体量超过8400套的项目已经售出6300余套，去化率超过74%。

去化率超74%

2009年12月，由碧桂园、富力和雅居乐3家开发商为主的“民企联合体”以255亿元的天价拿下广州亚运城项目，“最大总价地王”由此诞生。

由于资金投入超过250亿元，当时外界的最大担忧是过高的拿地价格会抬高该项目的售价，从而影响销售。

公开资料显示，广州亚运城总建筑面积438万平方米。根据总价和建筑面积计算，楼面地价为5822元/平方米。对于一个远离广州市区的地块来说，已算高价。

2010年9月26日，广州亚运城开盘，当日就遭遇疯抢。近22个月过去，网易房产监控的截至今年7月16日的数据显示，广州亚运城首期累计已经售出6303套。该项目总体量为8476套，目前去化率已经达到74%。目前，该项目的均价约为11000元/平方米。

五大开发商“平分”

“民企联合体”拿下广州亚运城之后，该项目的运作备受业界关注。

2010年6月底，先前拿地的3家开发商联合公布中信地产和世茂地产“火线加盟”，开发商增加到了5个。

业界的担心并没有停止。有业内人士指出，虽然几大开发商联手能分摊资金上的压力与风险，但开发商之间也是竞争对手，拿下广州亚运城之后，如何分工协作、利益如何分配等都是亟待解决的难题。

这个问题之后得到了解答——5家开发商共同出资成立了一家名为广州利合的公司，负责亚运城项目的运作。昨日，广州利合副总经理刘天宇在接受《每日经济新闻》记者采访时透露，亚运城的运作其实很简单，5个股东各投资20%成立了这家公司，由董事会负责决策，广州利合独立运作。

合作开发新模式

几家开发商联合拿地开发，在近两年楼市调控的大背景下渐成主流。

业内人士表示，目前，合作开发一般分为两种模式，一是共同出资共同开发，开发商之间进行明确的分工，如一方负责住宅部分，一方负责商业部分；另一种模式则是类似广州亚运城的模式，按照一定比例出资成立项目公司进行独立运作。

从实际情况来看，在2009年，255亿元对于碧桂园、雅居乐等5家开发商来说都不是“小数目”，单独运作难度颇大，引入合作伙伴后，资金压力大大降低。成立项目公司进行独立运作，操作上也更为便捷。

高力国际董事陈厚桥指出，广州亚运城在项目开发上借鉴了现代企业的管理方式，对于资金投入大的项目来说，无疑比“分工合作”更具优势。

/上海/

均价低于成本迪士尼地王“貌亏实赚”？

不少“地王”被外界认为将铁定亏损，但不得不承认，“地王”确实是房企促销的有效手段之一。

2009年11月，在迪士尼落户上海的消息公布后数小时，上海象屿置业有限公司（以下简称象屿地产）以11.9亿元的总价夺得“浦东新区川沙新市镇A08-03”地块，楼板价达到14000元/平方米，被媒体称为“迪士尼地王”。

日前，在该地块上，开发商象屿地产发展的“地王”项目象屿鼎城，已于今年6月展开销售，成交均价为21895~22229元/平方米，低于其拿地平均成本。

但有业内人士表示，“这仅仅是一种策略，实际上，这个项目是貌亏实赚。”

项目均价低于成本价2000元

《每日经济新闻》记者通过建交委网站查询到，象屿鼎城的总投资额为20.5亿元。上海市规土局信息显示，A08-03地块的出让面积为56570平方米，容积率要求不大于1.5。以此计算，整个项目，最大建筑面积为84855平方米，每平方米（建筑面积）的平均投资额高达24159元。

日前，记者以购房者身份致电象屿鼎城售楼处询问时，项目销售人员崔小姐表示，该项目一期公寓房的销售均价在23000元/平方米。中房信数据显示该项目的实际成交价要更低——6月成交均价仅为22229元/平方米，7月为21895元/平方米。

根据网上房地产的统计，象屿鼎城在一个多月里已销售了推出部分的58%以上。佑威及楼市专评网数据显示，最近30天（6月17日~7月16日）象屿鼎城是上海市个案成交面积排名第四的楼盘。

经计算，该项目每平方米实际成交均价要低于成本价2000元左右。

为此，记者多次致电上海象屿置业总机，但一直处于忙音或无人接听状态。

分析师：“拉高拍低”转移楼板价

中房信分析师薛建雄表示，象屿鼎城表面上是“亏本运营”，但实际上是通过“拉高拍低”的方式平衡利润率，目前售价低于平均投资成本仅仅是表面现象。

薛建雄解释道，所谓的“拉高拍低”是指通过提高社区中公寓房源容积率，降低别墅房源的容积率，客观上降低公寓部分的楼板价，提高别墅的楼板价。

21世纪不动产提供的数据显示，目前象屿鼎城共有复式房源32套，建筑面积5652.06平方米；联排别墅4套，建筑面积771.76平方米；公寓234套，建筑面积26827.99平方米。

销售员崔小姐表示，所谓的“复式”房源指的就是叠加别墅项目。该项目二期房源正处在蓄客阶段，二期房源不但包含公寓，还有联排和叠加别墅。象屿地产的网站上的相关资料也显示，象屿鼎城别墅类产品即将于7月上市。

薛建雄指出，按“拉高拍低”的方式来计算，该项目后期别墅的均价很可能在4万元/平方米左右，而相对一期而言，位置较好的二期公寓的价格也会相应提升。

上述专家坦言，前期“低于成本价”入市的房源成为了吸引市场眼球的一种销售手段，有利于蓄客，可谓一举两得。