两次降息刺激购房热情 业内预测三季度淡季不淡

自6月8日和7月6日两次降息后，楼市购房热情受到明显提振。这种热情甚至传递到了土地市场，开发商买地密度和溢价率自6月开始逐步上升。多地市场人士称，如果没有新的调控政策出台，预计未来三个月各地楼市将维持回暖态势，三季度楼市传统淡季或将呈现旺销景象。

购房热情与降息关系重大

自6月以来，各地楼市成交持续回暖态势，购房热情高涨与降息关系重大。中原地产分析师瞿安新表示，由于信贷放松，各地楼市成交量持续回升，部分需求开始恐慌性入市。6月份北京、上海、广州、深圳、天津、成都等6个城市的二手住宅成交面积合计约474万平方米，环比增长18.1%。其中成都环比增幅高达四成。

“如果以100万贷款，20年付清为例，两次降息后月还贷成本减少近300元。这确实是我们考虑买房的动力之一。”深圳一位筹备买婚房的时小姐告诉记者。

除了月还贷成本的变化外，降息更主要的是对楼市走向的预期产生了重大影响。“房地产市场确实是个政策市，降息信号传导的宏观政策信号十分明确，很多投资客认为楼市调控已经触底，房价将因此回升，而这才是他们入市购房的最主要原因。近期楼市已经出现投资客回潮的现象，甚至连限购都不能抵挡成交回升的趋势。”中原地产某区域公司负责人告诉记者。

厦门某房地产代理机构负责人告诉记者，自6月以来，厦门商品房成交量大幅攀升，使原本打算在7月1日起实施宽松限购政策的地方政府打消了念头。

成都方面，世联地产某研究员也告诉记者，成都自5月以来成交逐步回暖，到7月一直延续回暖态势。如果不出新的政策，估计未来三个月都会持续这种态势。

上海易居中国分析师薛建雄则表示，上海上周商品房成交量估计与7月首周相当，大约在20万平方米左右。“这个周成交量大幅低于6月的情况，主要是上海在6月底收紧限购令的影响。因为从6月情况看，上海成交量已经严重过热。”据专家介绍，上海正常的商品房月成交量在60万至80万平方米之间，如果低于60万平方米，开发商就有折扣动力，高于80万平方米，就有加价可能。而6月上海商品房成交面积超过100万平方米，导致部分开发商小幅提价10%左右。“如果不及时出台政策抑制成交，涨价就不是10%的问题了。”薛建雄称。

开发商对完成业绩信心满满

除降息外，楼市回暖也是多种因素共同作用的结果。自央行宣布，金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍后，各地银行对首套房利率折扣幅度也有所松动。目前上海、深圳等地普遍利率折扣幅度在8折、8.5折和9折之间。其中中小银行折扣幅度较大。对于此前动辄采取基准利率的房贷市场，购房人明显尝到了优惠的甜头。

随着成交回暖，很多开发商开始对完成全年业绩信心满满。以恒大为例，其二季度销售267.7亿元，占全年任务近三分之一。7月初，恒大位于启东的海上威尼斯项目开盘，销售超过2500套，回款超过20亿元。在此趋势下，业内预测恒大等多个开发商在未来几个月可能上调全年销售目标。

楼市成交回暖也反过来刺激了土地市场。财政部最新数据表明，上半年全国土地出让收益锐减，但刚过去的6月份单月数据却开始呈现回暖迹象。北京、上海、厦门、杭州等地土地交易再现活跃，开发商拿地溢价率不断创出新高。“开发商此前不拿地，一是资金紧张，二是看不清后市。随着成交回暖和宏观政策的明朗，越来越多开发商开始看好后市，不过，这种土地市场的回暖相比商品房销售市场来说，还不十分普遍。”一位房地产企业负责人告诉记者。

对于这种一路看涨的投资热情，业内称唯一可能改变预期的是紧缩性政策的再度出台。7月7日，温家宝总理在江苏常州调研时强调，要防止变相放松购房政策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹。而据记者了解，国务院正组织多路调研机构研究楼市现状，希望搞清楚两大问题：一是如此严格的限购政策下，房价为何还会回升？二是如果房价继续上涨，政策将怎样应对。有业内解读称，以房价走势为参照，一旦价格上涨明显，新的紧缩性政策出台的可能性仍然存在。