房地产信托或已开闸 开发商“钱”途渐明

记者昨日从业内人士处获悉，从去年年底以来持续收紧的房地产信托业务或已重新开闸，7月将有多家信托公司的新产品陆续上市，而在今年上半年，在监管部门的严格管控下，房地产信托产品获批极少。

不过，同去年的发行规模和投资门槛相比，今年房地产信托的投资门槛显然更高，发行状况也趋于理性。而随着开发商资金情况获得缓解，加上房地产信托行业春天的到来，房地产市场融资状况将大大改善。

房地产信托放闸迹象已现

“其实从政策层面来说，监管部门从未明文禁止房地产信托的发行，所以‘一度被叫停’的说法并不确切。”全国房地产投资基金联盟的一位人士告诉记者，从去年第四季度开始，虽然从未明确下文，但所有信托产品都要报批银监会，监管部门的审核明显收紧，到今年上半年，此类产品很少成功获批。因此可以说，从市场实际情况来看，今年上半年房地产信托这个融资渠道几乎是被关闭了。

但从今年6月份起，房地产信托政策层面出现明显松动。“几乎是与央行降息同步，从6月至今，北京、上海等地都有房地产信托产品获批，这个闸口近期重新开启了。”上述人士透露，目前监管部门对房地产信托产品的要求更加严格，满足“四三二”标准的开发商发起的信托产品才有望获批，即开发商融资前必须四证齐全、至少投入30％的自有资金、必须有国家二级资质。从发行信托的融资成本来说，仍占开发商总融资额的20%左右，年化收益率在12%左右，与去年水平相当。

记者的调查也证明了上述人士的说法。记者从平安信托工作人员处了解到，7月份平安信托即将发行3个房地产信托产品，其中包括与瑞安房地产合作的“安睿一号”等。而在今年上半年平安信托发行的房地产信托新产品极少。“预计今年年底我们将发行更多的房地产信托产品。”工作人员告诉记者。

不过记者发现，一些信托产品的投资门槛似乎有所提高。例如平安信托即将发行的多个房地产信托产品起买门槛均设在300万元以上，而去年此类产品的起买金额在一般在100万元左右。

缓解开发商资金压力

事实上，在长达两年的楼市调控压力下，房企资金链状况都不容乐观，作为一种新型的融资渠道，从2010年以来，房地产信托产品的发行异常火爆。2011年7月29日，银监会就要求部分信托公司出于对自身风险控制的需要，暂停部分房地产信托业务。之前有消息称，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”，包括中信信托、平安信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等在内的20多家公司，暂停了房地产信托业务。

而过去两年一度火爆的房地产信托市场今年开始危机四伏。根据诺亚财富的统计结果，2011年房地产信托总到期规模470.5亿元，2012年总到期规模上升至1172.5亿，远高于往年水平，整年兑付规模较大，其中3月、6月、7月和8月为年度高峰期。而根据国泰君安的测算，今年三季度到期兑付规模将达716亿元，几乎是一季度、二季度规模之和。其中，本月的规模最多，预计可达504亿元。

就在房地产信托面临巨额兑付危机之时，传来了房地产信托重新启动的消息。

高纬环球中国区中国区董事总经理张良军认为，房地产信托监管的放松，无疑是给缺血已久的开发企业打通了输血通道，再加上今年降息、降准等信贷政策的多次放松，开发商资金层面的危机得到大大缓解。不过，今年房地产信托市场面临巨额兑付高峰，此时放松房地产信托市场，开发商和信托公司很可能会以发行新的信托产品来接盘到期信托。

不过，也有业内人士告诉记者，银监会对信托的监管都是通过指引或者窗口对业务进行指导，此次房地产信托放闸的“窗口期”可以持续多久，目前尚未可知。