北京楼市小幅回暖确定 全面回暖尚无基础

北京楼市真的回暖反弹了么？记者随机调查10个楼盘，并咨询相关专家得知，此轮行情反弹非常有限。多位专家对记者表示，只要经济基本面没有全面回暖，以限购为主要手段的宏观调控没有停止，就还没有足够的基础支持楼市全面回暖。

小幅回暖确定

近期北京楼市异常红火，一手、二手房成交量大幅提升，部分楼盘呈现“量价齐升”态势。这令购房者更加恐慌，楼市拐点似乎即将出现。究竟是“虚火”还是“实火”，记者近日随机抽取北京10个楼盘进行调查。

根据网易房产数据中心统计显示，自4月以来，被调查的10家楼盘中，有3家楼盘销量持续下降，其余7家均有较大提升。价格方面，进入6月以来，除2家下调外，其余8家均有小幅上涨，涨幅最高为7.4%。

北京住建委网站最新网签数据显示，6月份北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为25602套，环比5月份上涨10.5%，比去年6月份同期大幅上涨50.6%。这也是继5月份后今年第二个签约超过万套的月份，成交量再创今年单月新高。

6月二手住宅网签总量为13619套，环比5月上涨7.5%，比去年同期则大幅上涨了71.2%，北京的二手住宅成交量已连续4个月接近或超过万套，6月份更是突破1.3万套大关，创下自去年2月份楼市调控以来的成交量新高。

在成交量上涨的同时，6月北京新房、二手房成交价格也出现小幅上涨，根据伟业监测数据显示，2012年6月北京全市新房（剔除保障房后）成交均价为20678元/平方米，环比5月上涨2.1%，较去年6月上涨0.3%。北京中原市场统计数据显示，6月份北京二手房的成交均价在20720元/平方米，环比5月份的成交均价20280元/平方米上涨了2.1%，相比4月份的成交均价20150元/平方米，已是连续2个月微涨。

全面回暖尚无基础

中国房地产学会副会长陈国强表示，此轮“购房热”的出现有三个原因：一是开发商采取降价出货策略，注重突出楼盘的性价比，以价换量；二是宏观经济下行国家重提“稳增长”，促使投资加速、货币政策有所放松，同时地方政府受制于财政压力又在对楼市调控进行“微调”，两者合力使购房者预期改变；三是行政性调控政策已经见底，长期累积的刚性需求得到释放。

针对央行再度降息会为楼市回暖添力这一论断，华远地产董事长任志强微博评论称，“整个世界经济都仍面临复苏的困境，不得不用价格工具了。当通胀压力减弱时，价格的刺激作用会大于数量作用。对地产而言，降低了消费者的支付压力，但还不足以全面反弹。”

陈国强同时表示，“降息对楼市直接效果有限，但会加强市场回暖预期。从中央关于调控政策的最新态度和房企存货负债比率来看，以价换量的销售策略将仍是主流，但企业融资环境会有所放松，新增贷款的融资成本将会降低。”

高通智库总经理张宏认为，四五月份楼市“以价换量”为主，进入6月以来，由于政府及银行政策的松动，楼市产生抄底心态，导致成交量大幅提升。价格方面虽有小幅提升，但迫于信贷压力，很难大幅增长。

高通智库行业报告称，目前楼市整体还处于“降价促回暖”的轨迹中，无论是支持首套房购房需求，还是央行降息，都难以改变目前楼市库存量大、主力购房人群是刚需族的局面，所以个别楼盘的涨跌不代表全局。