上半年楼市现局部性回暖 中央屡表态显调控决心

2012年已经过半，对于中国楼市来说，上半年，经历了年初的冷清开场，三四月份的市场回暖、五六月份的成交火爆，市场变得更加扑朔迷离。购房者、开发商、地方政府的态度也正在出现微妙变化。

成交暴涨背后，楼市调控坚冰是否真的消融？7日，国务院总理温家宝强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作。总理上半年“五论”房价以及各部委一月内密集表态调控不放松，为市场注入了一针“定心剂”。业内人士表示“把抑制房地产投机投资作为一项长期政策”奠定了未来一段时间内的政策基调。

楼市回暖成既定事实购房者入市能力增加

自今年3月楼市呈现回暖迹象之后，连续4个月市场成交量一直稳步攀升。

根据中原地产的统计，上半年全国54个主要城市累计成交商品房107万套，同比上涨12%。

刚刚过去的6月，一线城市北京、上海、深圳等地成交也再创新高。据北京住建委网站网签数据显示，6月份北京住宅网签总量25602套，环比5月上涨10.5%，比去年同期上涨50.6%。《文汇报》援引机构统计数据显示，6月上海商品房成交面积137.54万平方米，环比上涨21.49%，比去年同期涨18.15%。深圳规划国土委成交数据也显示，深圳6月新房成交套数达到4183套，环比5月增加2.9%。显然，“红6月”的火爆行情出乎所有人预料。

随着各地成交量屡创新高，房价上涨迹象也愈发明显。中国指数研究院发布报告显示，6月全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束连续9个月环比下跌态势。

在北京通州，二手房市场价格同新房一样略有上涨，业主议价空间越来越小。“一套150万元的房源，之前业主称价格还有商量余地了。但现在却丝毫没得商量余地了。主要是现在看房的人越来越多了。”中介销售人员曾对媒体这样表示。

《人民日报》4日评论认为，“楼市的全面回暖，或许已是不争的事实。”

亚豪机构副总经理高姗分析称，恐慌性购房群体与既有的刚需客群叠加，从而不断推高楼市成交量。

中原地产市场研究部总监张大伟对中新网房产频道表示，全国近40个城市的楼市微调提振了购房者入市信心，首套房信贷政策的松动使得购房者入市能力增加，观望情绪降低。价随量涨是当前人们普遍担心的问题，也是一些购房者急于出手的原因。虽然目前尚无房价大幅反弹迹象，但个别楼盘或已按捺不住涨价冲动，悄然调价。

地方微调政策被“纠偏”连续降息强化回暖预期

房价止跌微涨，意味着当前楼市调控已到了关键时期。然而，各地微调动作频频以及央行年内两次降息，也在不断强化各方对于楼市回暖的预期。

2011年下半年以来，包括北京、上海、成都、芜湖等近40个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，内容涉及普通住宅标准、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额、减免税费等多个方面。

中新网房产频道梳理发现，目前微调政策主要分为五类，一是免或减征购房契税或退税。如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州；二是改变普通住房价格标准。如天津、增城、中山、上海、南昌。三是公积金贷款首付及额度方面的调整。如济南、厦门、重庆、南京、广州、沈阳等城市提高了公积金贷款额度；四是重启购房入户政策。如从化、长春。五是补贴首次置业。如青岛、重庆、杭州等。

在“稳增长”的政策目标下，各地积极推出房地产“微调”政策。不过，希望通过“微调”拉开房地产调控“口子”，改变中央调控房地产市场的目标的企图很难成功。

6月25日，河南省出台房地产新政，将家庭名下无房产登记购房的均视为首套房，此前的“认房又认贷”演变成“认房不认贷”。不过最终，这份文件并没有出台。除此之外，包括芜湖、佛山、成都等在内的少数城市的“微调”政策因与中央房地产调控目标相左最终被“叫停”。

住建部新闻发言人曾对媒体表示，住建部对地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正，并继续严格执行好差别化住房信贷政策。

除地方政府微调动作外，央行年内两次降息，似乎也在不断消解购房者的观望情绪。交通银行首席经济学家连平（微博）表示，连续有助于楼市成交量活跃，因为对交易的成本有所降低，同时人们对未来的预期也会改变，以推动刚需进一步释放。

不过，西南证券研究所副所长王剑辉（微博）认为，降息反映出对实体经济的刺激,对房地产行业而言不是决定性的利好,因为房地产调控主要来自限购政策,不完全受到资金成本的影响。

温家宝上半年“五论”房价专家称房地产泡沫影响“稳增长”

在“稳增长”背景下，房地产市场能获得“解救”吗？国务院总理温家宝7日强调，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹，调控任务还很艰巨。总理表示，房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。

这是温家宝总理半年内第五次强调严格调控房价，也是提出“稳增长”目标后，首次就房地产政策作出回应。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，温家宝总理此次针对房价的表态“措辞严厉”。其中，“把抑制房地产投机投资作为一项长期政策”的说法是首次提出，奠定了未来一段时间内的政策基调。

在此之前，住建部、发改委、银监会、证监会等中央部委也多次重申，严格执行差别化住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房，不要误读楼市政策。

7月5日，央行在宣布下调存贷款基准利率的同时，还对房地产市场作出明示：个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

招商地产董事会秘书刘宁7日表示，房价下降依然是不可逆转的趋势。目前去库存依然是开发商的首要任务。多个开发商也表示，近期将继续积极降价促销、回笼资金。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容近期也指出，国内住房市场转向或房价上涨只是一种假象，国内房价下降趋势并没有改变。“稳增长”不是现行的房地产宏观调控松动，而是要转变当前房地产市场性质，让国内住房市场真正回归到以居民消费为主导的市场。房地产在中国经济中占比太高，如果不将泡沫挤出，经济很难真正好转，也会影响“稳增长”任务。