上海限购政策收紧楼市博弈升级

“非本市户籍居民家庭通过补缴社保购房不予认可”，“单身外地人士首套购房受限”，记者日前从上海多个房产交易中心了解到，近日已相继执行这一政策。尽管上海市住房保障和房屋管理局称这是原有政策，严格执行住房限售政策没有变化，但由于此前并没有严格执行，这仍被市场视为限购政策再度收紧。

高端与低端住宅将受影响

记者了解到，截至6月27日，非上海户籍人士购房补缴社保已基本停止受理。上海目前执行的限购令明确，对于不能提供两年内在上海市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。但此规定存在可以补缴的漏洞，因此被一些机构频频使用。

另外，限购政策对于外地未婚个人购买住房政策进一步收紧。截至6月27日，各房产交易中心已停止受理外地单身个人购买住房。而此前外地人只要凭个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明都可购买。这是继2011年7月叫停非本地居民“补缴税单”取得购房资格后，上海楼市限购令执行再度收紧。据中介机构统计，此前有五成外地购房者是通过补交个人所得税买房的。非沪籍人士采取“一次性”补交一年个人所得税的做法，一度得到房地产交易中心的“默认”。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，限购政策加码实际上就是为了抑制需求的过快增长，从而抑制房价出现较大幅度的反弹。短短2天内，停止补缴社保的区域和停止外地未婚个人购房的区域有所扩大，限购政策对市场的影响范围也正逐渐放大。从影响力来看，限购只是阻碍了当前需求进入市场，而非真正影响需求心态，因此一旦限购放松，房价反弹冲动依然很大。

市场人士分析认为，限购收紧对市场的影响最大的是高端住宅和低端住宅：能够买得起高端住宅的外地客户大部分是从商人士，他们或居住在上海或不居住在上海，但基本是不缴纳社保的；而购买低端住宅的多为做小生意的小老板，他们一般在郊区购房，也不缴纳社保。政策对中端住宅的影响有限，购买中端住宅的大多为从业人员，而根据规定从去年7月1日开始，上海市就业的外来从业人员和郊区用人单位从业人员已纳入城镇职工社会保险范围，距今为止正好一年，这部分人本身就不存在补缴的问题。

中高端需求入市回暖面更广

相关统计数据显示，6月前24天上海新建商品住宅成交69.8万平方米，较5月同期提升21.4%，6月总成交量有望超过5月成为年内新高。值得注意的是，部分项目价格回升幅度高达20%。有数据显示，6月前17天上海新建商品住宅平均成交价格达到23141元/平方米，18个月后重新站上月度均价2.3万元/平方米的高位，创2011年1月楼市调控以来的新高。

今年5月下旬上海市商品住宅存量突破1000万平方米，达到近年来的高点，不过，此后全市商品住宅存量出现缓慢下降的趋势。截至6月21日，全市商品住宅存量已进一步降至999万平方米，重新回到了千万平方米以内。

汉宇地产董事总经理施宏叡认为，目前上海楼市的成交量已经恢复到2011年年中时调控尚未完全发挥效应之前的水平，但是尚未有进一步的突破，回暖幅度有限。从成交结构来看，今年1、2月上海均价在3.5万元/平方米及以上的中高端物业成交比重仅在5%左右，而3月至6月份这一比重已明显上升至8%至10%，甚至较2011年同期6%至7%左右的水平仍有提高，足以证明中高端需求不仅开始恢复入市，目前楼市的成交结构已经逐渐摆脱深度调控时期的“特刚需”特征，回暖面更广，相应的成交上升的含金量更高。

专家认为，低端楼盘是前期以价换量的主力，在达到回笼资金目的后，开发商开始回调价格。值得注意的是，6月上中旬，单价2万元以下的低端楼盘成交量与5月同期基本持平，而真正拉动成交增长的却是单价2万元以上的中端和高端楼盘，这一价格段的商品住宅成交涨幅接近于50%。而此次对外地单身人士限购，整体来说将抑制部分低端和高端住宅购买需求，进而也会对开发商提价造成影响。

德佑地产研究主任陆骑麟称，刚需购房者往往对于价格较为敏感，因此低端楼盘成交量进一步上涨受到了抑制。中端和高端市场中虽然也有部分楼盘回调价格，但其以价换量策略总体上还处在扩张阶段，因此成交量依然具有上升的潜力。虽然目前库存回落的趋势较为明显，但并不意味着开发商的库存压力得到了明显的减轻，如果价格回调的情况进一步蔓延，库存量再度出现反弹也不无可能。

下半年地方政策可能微调

专家认为，最近的市场行情确实有回暖迹象，包括上海以及一些二三线城市，但这其实只是金融政策发生了变化，还不能算是房地产市场发生变化。如果鼓励性质的政策具有持续性，未来一段时间的市场是值得期待的，可能会慢慢有复苏的表现。但市场一旦回暖，政策方面也可能再次收紧微调。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，上半年政策总体仍紧，但已结构性放松，突出表现在首套房贷利率持续下滑，部分地方政府出政策保护刚需。绝大部分地方政府不再公布限价目标。随着住宅成交量的持续反弹，年中或下半年政策放松的可能性降低，即便是保持当前的调控力度，房价也会止跌反弹。但由于经济下滑超预期，官方原认为一季度触底，结果延后，所以下半年政策仍存在放松的可能性。尤其是地方政策，还将继续或明或暗地放松。

中房研协技术服务有限公司研究中心总监回建强称，房地产业作为宏观经济的重要支柱产业，其地位和作用不容忽视。近一段时间以来，有一些地方在放宽公积金购房贷款方面对房地产政策实行了微调，对居民购买自住性住房起到了支持作用。随着中国政府将“稳增长”作为首要政策目标，估计地方政府会继续处理好房地产在“稳增长”与“保民生”之间的平稳，对自住性需求继续会采取支持政策，但从中央政府考虑，限购政策仍不会有松动。预计成交量将继续上升，但房价不会像2009年那样出现大规模、大范围的非理性上涨。只要国家不取消限购政策，继续限制投资投机性购房需求，房价大幅度上涨的基础并不存在。