短暂反弹难解库存压力 下半年楼市或以价换量

尽管限购政策一再被强调，但大量的购房需求同时也在急不可待地入市。

“我们新开盘的200多套房源，开盘当天用了大半天时间就卖完了，现在一套都没有了。”6月27日，位于上海嘉定的新城金郡项目销售人员对《第一财经日报》表示，该楼盘6月24日推出的210套房源优惠后均价为14800元/平方米，尽管这一价格相比上一期每平方米上涨了接近2000元，但还是被一抢而空。

类似的情形近期还发生在广州、深圳、南京、杭州等地的房地产市场中。

尽管各地出现的抢购潮并不能排除炒作的可能性，但一个值得探讨的问题是，对于房地产行业而言，最坏的时候是否真的已经过去了？

量价齐升？

广州雅居乐剑桥郡新推住宅仅在半天内就基本售罄；深圳水榭春天现“千人购房”；杭州宝龙城市广场引百余人彻夜排队；上海浦东高桥尼德兰花园开盘当天售出85%；碧桂园南京凤凰城开盘日回款约3.5亿元，去化率近九成……连日来，各地有关“抢房”的消息纷纷见诸报端。

市场的变化亦被统计数据证实。

来自北京中原针对全国54个城市的最新数据统计更显示，截至6月25日，全国主要的54个城市月内成交量达到了189739套，再次延续了3月来的市场复苏。全月成交量有望再次突破22万套，上半年累计成交将突破百万套，达到约107万套。

“半年成交107万套，这一数字比2011年同期的95.4万套上涨了12%，环比2011年下半年的96.5万套也上涨了超过10%。”北京中原市场研究部总监张大伟指出，此次统计范围内的成交上涨，表现为54个城市中的大部分均有不同程度的抬升。

目前市场中的一个微妙变化是，由成交量上涨带来开发商乐观情绪开始出现，他们不仅加快了推盘的速度，此前多数项目推出的优惠折扣也逐渐消失甚至转向为价格的提升。

以北京市场为例，6月北京普通住宅成交均价为21084元/平方米，环比5月19717元/平方米的成交均价，上涨了6.9%。

同一项目的价格提升则更具说服力。据北京中原统计，在5月和6月成交套数均位于前100名的64个项目中，签约均价上涨的项目有37个，上涨的项目占比已超过半数，为58%。

地王重现

伴随着成交量的全面回升和成交价格的部分上涨，土地市场也在一夜之间热闹了起来。

6月18日，广州珠江新城地块以及天河软件园地块现场吸引了万科、保利及恒大等共计21家开发商竞争，最终抢手的珠江新城地块由恒大地产以13.22亿元的总价获得，楼面地价高达3.29万元/平方米，溢价率达到169%，刷新近年来广州单价地王新高。

6月19日，保利地产以13.6亿元拿下重庆九龙坡区两宗土地。总建筑面积54.98万平方米，成交楼面地价2474元/平方米，溢价率0.9%。

6月20日，经过与华润等大型开发商的激战，龙湖地产最终以12.8亿元竞得成都武侯区晋阳二、六组宗地，楼面地价3.15元/平方米，溢价率为76.8%。

在上述土地成交为代表之下，最近一段时间以来，较高的溢价率又出现在不少城市曾经冷清的土地市场，恒大、保利、龙湖等嗅觉灵敏的房企，纷纷开始在全国范围内寻找拿地机会。

“1~5月土地市场成交的全面收缩，对于地方政府的土地财政收入造成较大压力。同时，底价成交的弥漫，加上流拍的顾虑，也使地方政府没有合适的机会推出面积较大、总价较高以及位置相对较好的优质地块。”CRIC分析师孙田认为，5月房地产市场成交的走高，以及6月来央行降息、房贷利率折扣放松等多种利好因素的影响，不仅仅是带动房企入市，也给地方政府推出优质地块创造了机会。

博弈继续

在土地财政的背景下，市场复苏的苗头，似乎让各地方政府看到了一线希望，也带给了他们“救市”的冲动。

据河南当地媒体报道，6月24日，河南省住房和城乡建设厅等6个部门联合下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，提出首套房“认房不认贷”，最低利率可达7折优惠，并放松了房地产开发贷和公积金等相关政策。

尽管这一举动并无当事主管部门出面证实，但这一试探性动作无疑透露出地方政府当下的心态。

河南省房地产商会秘书长赵进京就对此表示，河南的《意见》的确能够为开发商解决一些困难，但这是从保障经济增长和稳定以及金融安全的大局出发。“现在，实体经济环境进一步趋冷，房地产行业中的一些中小型企业因无法取得银行贷款而不得不借高利贷的现象比较普遍，确实需要地方政府施以援手。”赵进京认为，河南的这一做法应该引起全国其他地方政府的重视。

截至目前，已经有近40个城市出台了楼市微调政策，力度也呈不断加强的趋势。例如扬州对个人购买成品住房提供房款4%。~6%。的政府奖励、福建户籍新政放宽城镇落户条件、重庆大幅提高公积金贷款额度等，地方政府在这场政策博弈中，对房地产市场微调的底线不断被突破。

“近几个月，经济数据的不甚乐观让决策层重提‘稳增长’，拉动GDP增长的举措包括加大投资、放松货币及信贷政策，一些地方政府也在财政压力下放松楼市调控。”亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，楼市成交量连续数月攀升已经让开发商的资金状况得到缓解，政策见底又给了开发商更多信心，也正因如此一些开发商开始规划涨价大计，一方面提高利润率，另一方面也能通过项目的升值激发购房需求。

张大伟则将目前市场中出现的一系列现象定义为本轮调控出现的轻微反弹迹象，他认为其主要原因在于，目前我国经济发展和投资资本仍然过分依赖房地产行业。

“房地产像前进的列车，偶尔的调控摁住火车头，一旦松动市场就会再蹿起一段。”张大伟表示，在本轮调控中，在去除楼市投资需求的同时，并未给这些资金寻找好的去向，这就使得市场调控难度加大，容易反弹。更为重要的是，依赖房地产税费和土地财政收入的地方政府也并没有寻找到新的财政增长点，这就导致地方政府为调控松绑的意愿非常强烈。

“健康发展的房地产市场需要多方面的支撑。从根源来说，还需要地方政府减少对土地财政的依赖，转变发展方式，改变依赖投资拉动经济的模式。”张大伟认为，如果上述问题得不到很好的解决，地方政府有关楼市调控政策的博弈仍将继续。