上海楼市“改善型需求追随刚需入市”

据东方早报报道，上海楼市的成交回暖势头仍在延续。

金丰易居&佑威联合研究中心6月25日提供的数据显示，上周（6月18日-6月24日），上海市商品住宅成交面积为21.35万平方米，环比（较前周）上涨2.74%；成交均价亦上涨1.27%，至23546元/平方米；新增供应面积则环比下降13.21%，至22.41万平方米。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，随着市场预期的陆续扭转，改善型需求开始跟随刚需入市，并成为助推行情回升的新增长点。6月上海楼市有望延续成交量上升的势头。

“嘉定新城区域部分楼盘提价”

端午楼市的表现，是近期沪上楼市升势延续的一个缩影。

佑威数据显示，今年端午小长假期间（6月22日-6月24日），上海合计成交商品住宅8.12万平方米，日均成交量为2.71万平方米，均价为22808元/平方米。这一日均成交量比2010年端午楼市高，但低于2009年水平。

上海盘谷房地产有限公司总经理宋海介绍，端午假期期间，该公司旗下楼盘的成交量较平日放大了好几倍，而且中大户型卖得不错，改善型需求在上升。

21世纪不动产统计显示，今年3月开始，上海单价在3万元以上的新建商品住宅成交量比重稳步增长，3月为约12%，6月已至15%。

据宋海称，嘉定新城区域一些楼盘也利用端午小长假推盘，好的去化率达到70%～80%，且价格有500元/平方米左右的提升。

德佑地产研究主任陆骑麟认为，近期，上海楼市在供应和销售两方面都处于相对高位，显示出供需两旺的态势。今年端午小长假全市商品住宅成交量比去年端午期间大涨66.7%，这是整体市场趋暖所致，“目前季节和节假日因素对市场的影响已变得十分有限。”

据佑威统计，截至6月24日，6月上海市商品住宅累计已成交69.79万平方米，如果接下来的6天仍能维持当下的日均成交量，6月全月的成交量约在87万平方米，超过5月80.63万平方米的概率很大。

宋海认为，在供应量得到保证的情况下，预计6月最后一周到7月前两周，上海楼市还将维持不错的成交势头。

但佑威机构执行董事黄志坚提醒，目前贷款利率最低可至7折的政策利好，是针对首次置业的刚需购房者，只要限购不取消，目前的政策利好不可能扭转商品住宅市场总体供大于求的格局。

“小户型库存量减少，去化周期仅7.2个月”

据黄志坚称，上海的商品住宅市场存在供应结构问题，大户型的比重越来越大，而100平方米以下的户型则偏少。

佑威数据显示，以目前的去化（预定及销售）能力，上海商品公寓库存去化周期在11个月左右，呈现供大于求的态势，且库存量在走高。不过，100平方米以下商品公寓去化周期仅为约7.2个月，处于供求基本平衡的状态，该面积段库存量在持续小幅走低。

截至昨日发稿，网上房地产显示，上海一手住宅库存量已降至993万平方米。其中，普通住宅为250万平方米。

“这表明，即便在调控背景下，小户型房源的去化压力并不大。在政策鼓励下，后市这类房源的去化压力或会更小。”黄志坚判断，小户型后市总体价格下调幅度有限，可能最先止跌企稳，但大户型房源的情况则堪忧，只要限购令不解除，后市大户型“血拼”的概率不断上升。

中高端房源入市步伐已在加快。21世纪不动产监测数据称，上周上海楼市的新增供应中，出现了两个报价超过10万元/平方米的项目，分别为陆家嘴板块的中粮海景和徐汇滨江板块的中凯城市之光。

上海宝华集团副总裁杨健认为，6月上海楼市推盘量较大，且类型也比较齐全，刚需、改善型、高端相继登场。

不过，杨健强调，市场成交的主力还是刚需楼盘，其次是中高端项目中面积、总价偏低的，“现在开出来的楼盘好的能去化50%～60%，差的也有20%～30%。我们很希望这种稳定向好的局面能够持续下去。”

黄志坚认为，7月楼市能否走好仍需观察。如果开发商希望有好的成交量，则不应盲目乐观，特别是回款没有“达标”的项目，不应急于收窄或取消优惠，应乘势尽可能去化掉一部分大户型产品，以规避经营风险。