新开工面积下滑 楼市供给存隐忧

近期北京、深圳等地楼市成交明显回暖，但国家统计局数据显示，今年前五月住宅新开工面积同比增速呈现下滑态势。多位分析人士表示，从长期来看，持续的房地产调控已经对开工情况造成影响，未来楼市供应可能出现缺口。

多因素致开工不足

国家统计局数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，而去年同期的房地产开发投资额增速为34.6%。1-5月份，住宅新开工面积53882万平方米，同比去年同期下降8.2%。

由于房地产周期与经济周期存在较大关联性，经济波动往往导致房地产投资也出现波动，加之持续的楼市调控限制了开发商的融资，致使住房开工出现持续下滑。

国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松在近期出版的新作中认为，三方面原因导致调控过后出现房地产开工不足。首先，房地产开发周期较长，一般需要3年左右，当调控到来，较长的开发周期和供应链条限制了房地产企业应对经济周期和政策不确定的灵活度。开发商往往采取缓开工、少拿地的策略来减少可能到来的风险。其次，银行贷款、预收款、资本市场的顺周期加大了对开发商现金流的冲击。调控来临之时，严格的信贷控制和销售萎缩导致回款速度降低，开发商资金来源出现结构性变化。第三，土地价格刚性加大了开发商逆周期投资的风险。地方政府财政已经对土地出让金形成依赖。土地价格的刚性上涨使开发商难以在调控之时以合理的价格购置土地，导致开工和投资增速受到压制。

巴曙松认为，每一轮的房地产调控政策多以调控房价、控制开发商资金流为主要手段，同时也意味着下一轮住宅供应的减少。

供给或出现缺口

中金公司的研报显示，1-5月，开发商资金来源中，自筹资金同比增长16.3%，占比达42.5%；国内贷款增速进一步回落至8.5%，占比18.4%；定金及预收款下降4.0%，个人按揭贷款下滑2.9%，跌幅分别收窄2.3和2.4个百分点。5月份按揭贷款流入金额环比上升14.3%，仍慢于销售额月环比20.3%的改善幅度。事实上，资金链断裂是调控过程中开发商面临的主要风险。

上海易居研究院副院长杨红旭对中国证券报记者表示，持续两年的楼市调控，必然对开发商的资金链造成影响，导致开发商投资放缓。如果调控一直抑制需求，即使未来的住房供应减少，也并不一定引起房价上涨。

杨红旭还表示，未来并不能指望保障房补上商品房可能出现的供应缺口，因为保障房只能分流一小部分商品房需求，不能完全替代商品房。“按照目前的态势，到明年下半年或后年商品房供应可能出现不足。”