二季度成重要“刺激”窗口 楼市改善性需求或放行

房价开始止跌企稳

6月上半月，北京楼市再现开门红，依旧延续了“红五月”的回暖势头。根据北京住建委网站公布的网签数据统计显示，6月上半月(1—15日)北京全市二手住宅网签总量为6150套，与上月同期相比上涨了22.4%，比去年6月同期则大幅上涨了77.6%。日均签约量达410套，伟业我爱我家预计，6月全月北京二手住宅网签总量有望突破1.3万套，再创自去年2月份限购以来的历史新高。

价格方面，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，6月上半月北京二手住宅成交均价为21650元/平方米，与5月份的房价基本持平，比去年6月同期的房价则大幅下跌了12.6%。

来自官方最新数据显示，5月房价环比上涨的城市增多，价格也有止跌企稳的迹象。据国家统计局18日发布的5月份70个大中城市住宅销售价格月度报告数据显示：70大中城市中，新房价格环比上涨的城市有6个，比4月份增加3个，新房价格同比上涨的城市有15个，比4月份减少8个；二手住宅价格环比上涨的城市有18个，比4月份增加9个，二手住宅价格同比上涨的城市有11个，比4月份减少1个。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，虽然从同比数据来看，房价上涨的城市在逐步减少，但是从环比数据来看，5月份新房和二手房价格环比上涨的城市正在逐步增多，随着近几个月来楼市成交量的明显回暖，全国多个城市的房价开始止跌企稳。

关于房价止跌的原因，胡景晖分析表示，一方面，5月份个别城市、个别区域、个别产品房价的小幅上涨，使得5月份部分城市的房价环比跌幅逐步放缓，或止跌回稳；另一方面，自去年限购以来全国多个城市房价的明显回落，近两个月来各地楼市政策的微调，以及央行降息和首套房贷利率优惠幅度增大，在多重因素的叠加作用下，激发了购房需求，尤其是首次置业的刚性购房需求集中入市。

此外，胡景晖表示，一季度以来GDP增长的放缓，为了刺激经济发展，拉动内需，新的经济刺激政策的出台，使部分消费者又联想起2008年底2009年初政府“四万亿”经济刺激计划出台后房价的强势反弹，部分购房人的恐慌性购买心态，也是导致近期房价止跌回稳的原因之一。

而高通智库总裁宋延庆指出，目前行业资金链压力仍未得到缓解，房价下降压力并未完全消除。未来价格涨跌将出现分化，供应量较小的一线城市，将出现价格稳定以及上调的可能，而存量较大的“弱二线城市”及“三四线城市”房价压力仍存在。

改善性需求或放行

上半年，房企在商品房市场采取的基本策略是——降价促销、减少新开工、减少拿地，经历了前5个月的市场调整，全国房地产整体经济变量——投资、新开工、在建、竣工均同比出现明显下调，市场疲弱态势明显。其中，尤其值得关注的是新开工的负增长。

高通智库向本报记者提供的研究报告显示，1—5月份，全国房屋新开工面积72859万平方米，下降4.3%，降幅比1—4月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积53882万平方米，下降8.2%。结合土地购置面积同比下降19.3%，这是多年所未出现的。

显然，这与上半年房企发展策略保守，“过冬”或者“稳中求进”的心态明显，普遍采取了“现金为王、量入为出”的稳健财务策略及以销定产的投资策略有关。由于压缩开支，房企土储收缩显著，前5月15家第一梯队的房企拿地面积和金额同比降幅都达60%。

同时值得关注的是，新开工面积的下行，在房地产供需矛盾突出的调控重点区域经济发达城市更加突出，其中北京1—4月住宅投资下降25.7%，4月份，住宅新开工面积同比下降36.8%；上海1—4月土地成交下降14.2%，商品住宅新开工面积同比降24.8%；广东1—4月土地购置面积同比降13.0%，商品房新开工面积下降11.6%。

高通智库认为，在经历了4月和5月的销售回暖后，以及目前政策基调变化后，市场逐渐出现企稳。从中期看，如果没有强力鼓励政策出台，供应出现不足的局面将定型，促供应须成为下一步政策的着力点。

对于未来房地产政策趋势，高通智库总裁宋延庆认为，上半年，中央和部委层面的房地产调控口风依然在坚持，但地方政府具有放松房地产调控的强烈冲动。但在“坚持房调不放松”基调下，地方政府在有限的空间内，只能采用低效政策。

而最新情况是，经济下行趋势超出政策早前预期，经济与房地产的关系，重新进入轮回中。先行指标已显示，经济增长已“破八”，5月经济数据则进一步显示了经济的疲弱。经济下行将迫使房地产调控回调。

该研究机构认为，当前房地产调整的负面影响，在统计数字(决策依据)上仍未体现，二季度经济和就业数字的出台，可能是促使政策加大刺激力度的节点。不过对放松房调的力度也不能予以太高的预期——能够放松改善性需求，已经是政策放松的极限。考虑放松改善性需求会使房地产市场进入稳定发展阶段，预计未来“改善性需求”政策放行的可能性大。