库存压顶 房价难以大幅反弹

“刚需”真的很“刚”，“排队买房”成为5月楼市关键词，北京、广州、深圳等城市新建商品住宅当月成交面积大幅上涨；近期万科等龙头地产股也持续走强。多位分析人士对中国证券报记者表示，首次置业需求、改善型需求是推动此轮楼市成交回暖的重要力量；政府调控楼市的基调短期内不会改变，在库存压顶的前提下，开发商依然会积极出货，房价难以大幅上涨。

“排队买房”重现

近期，“排队买房”成为楼市热词。在深圳，6月10日开盘的水榭春天5期成为降息后第一个开盘的大型楼盘，开发商称1000套房源引来4000人抢购，当天认购金额达16亿元。在南京，6月16日开盘的复地新都国际，15日傍晚就引来100多位购房者通宵排队。在合肥，位于政务区的一个项目采取夜间开盘的方式，同样引来购房者彻夜排队。

深圳市民小章从去年到现在一直在寻找中意的房源，等待房价进一步下跌的他近期有些失望，之前纳入备选的几套二手房要么被别人买走，要么已经涨价。中介的态度也发生改变，担心房价再次上涨的小章有些心急，他决定本月一定要出手。而三线城市唐山的市民小李在观望了一年之后，也打算近期出手：“我看这房价是不会再跌了。”

另一方面，全国房地产开发投资持续下降，业内人士担忧未来楼市供应或出现不足。国家统计局数据显示，2012年1-5月，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，而去年同期的房地产开发投资额增速为34.6%。1-5月，住宅新开工面积53882万平方米，比去年同期下降8.2%。安信证券中期策略报告指出，由于房地产行业现金流压力巨大，如果楼市调控继续，今年下半年房地产行业的投资将继续剧烈收缩。到2013年，一旦需求恢复，房地产行业可能再度出现供应小于需求的局面。

改善需求入市

虽然多地楼市成交明显回暖，但房价经过两年的调控并未出现明显降幅，相当多的“无房族”依然无力承受。事实上，近期出手买房的人群中不乏改善需求甚至投资需求人群的身影。分析人士表示，随着房价收入比（房屋总价/居民家庭年收入）的持续回落，房价有望实现回归。

上海易居研究院副院长杨红旭对中国证券报记者表示，此轮楼市回暖从刚需入市开始，随后改善型需求加入，最终部分投资性需求也开始入市。根据上海易居研究院的监测，去年四季度起，多个城市的多个楼盘开始出现大面积促销，直到今年第一季度，这半年的成交以首次置业的刚需购房者为主。今年二季度起，90平方米至140平方米的大中户型成交也开始回暖，这表明部分改善型需求也开始入市，近期甚至部分豪宅项目的成交也开始复苏。

不过，杨红旭表示成交的回升并不能说明楼市全面回暖，房价依然处在探底和筑底的过程中。他表示，至少从国家统计局发布的数据来看，楼市全面回暖的说法并不成立。

同时，全国的房价收入比今年有望进一步回落。上海易居研究院此前发布的报告显示，随着调控的持续以及居民可持续收入的增长，今年大中城市的房价收入比有望回落至6至7的合理区间。报告显示，2002年-2011年，我国的城镇居民人均可支配收入的名义复合增长率为18.32%，同期商品住宅销售均价的名义复合增长率为13.5%，全国房价收入比的复合增长率为1.12%。2009年，我国城市的房价收入比高达8.1；到2011年回落至7.4。按照上海易居研究院的此前预测，如果今年的房价收入比回落至7以下，意味着今年的房价收入比将回落至2008年时的水平。不过随着近期大中城市房价止跌，今年的房价收入比是否会按照预测的那样继续下降充满了变数。

开发商谨慎看待后市

尽管楼市成交持续回暖，但接受中国证券报记者采访的分析人士无一例外地表示，并不能从流动性宽松趋势推导出近期楼市调控有望放松的结论。接受采访的开发商也表示，不会对后市盲目乐观。

一位券商分析师表示，在稳增长的前提下，政府出台更加严厉的调控措施确实是小概率事件，但这并不意味着调控会进一步放松。如何在调结构和稳增长之间拿捏到位考验着调控智慧。

中国指数研究院的报告认为，5月经济下行压力加大，货币政策微调力度加大，更多城市有意对楼市政策进行微调，但涉及限购的政策没有放松。中国指数研究院预计，下一阶段楼市成交量将企稳，但如果开发商涨价的话，对价格敏感的首次置业需求或许将再度退出市场。

接受中国证券报采访的开发商也依然对后市表示谨慎。金地集团相关人士表示，就行业整体而言，近期成交回暖只是首次置业、首次改善等刚需类需求获得了一定程度的政策支持，市场整体环境并没有特别大的改变。三季度各开发商的推盘量很大，刚需类需求可以支撑成交回暖多久，还需要观察。