楼市微妙期：刚需抄底 博弈去库存

默认各地微调，定调“稳增长”，降息，无论政策制定者的初衷如何，这一切都被解读为楼市调控趋于实质性放松的信号。

尽管国家发改委否认“松绑楼市是救市第二张牌”；尽管央行文件提及首套房贷利率七折与其说是暗中鼓励，不如说是强调房贷利率浮动区间不变；楼市的预期毕竟已经进入微妙的多空博弈阶段，最勇敢的多头已经入市，地产中介开始用“不买就要涨了”吓唬客户，市场上也已出现了试图影响预期的最早一批故事——“千人购房”。

《第一财经日报》采访的业内人士却认为，目前各地楼市成交量有所放大的情况，同2009年的非理性行情有着本质上的不同。不过，开发商似乎重燃了拿地兴趣，上海再现高溢价率土地成交。

近日，坊间传言深圳、南京、杭州、上海再现“千人购房”、“漏夜排队”现象。在这些极具风向标意义的城市，如果出现楼市最火爆时期才会有的景观，将极大强化“楼市已触底”的判断。

不过，多名业内专家在接受本报采访时均表示，对于“千人购房”等行为不宜过度解读，在限购政策尚未取消、新房库存依然庞大的大背景下，楼市出现报复性反弹的担忧基本可以排除：“一方面是因为开发商果断降价跑量从而带动成交，另一方面不排除只是开发商‘自演自导’的假象而已。”

“父母已经决定要出手给我买房了，怎么拦都拦不住。”近日，在杭州某企业工作的余霖(化名)告诉本报记者，面对5月国内楼市成交量普遍回升的事实，他的父母最担心的就是“错过抄底时机”。

余霖父母的担心似乎并非完全没有道理。上周末，位于杭州下沙的宝龙城市广场加推9号楼高层公寓，共101套房源，起价9100元/平方米，均价10800元/平方米，号称“冰点触底价”。令人颇感意外的是，当日，开发商以价换量的策略吸引了不少购房者连夜选房，再现“漏夜排队”盛况。

昨日，本报致电该楼盘售楼处，一名工作人员表示，9号楼的101套房源确实已经售罄，“现在没有打几折的概念，价格就是‘打包清盘价’。”

同样火爆的场面也出现在了上海、深圳、南京等城市。有媒体报道称，碧桂园南京凤凰城项目700套房源在开盘当日即去化超过九成，回款约3.5亿元，一日内引来1.1万人次看房。

对于近期部分楼盘出现成交异常火爆的局面，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，一方面是缘于开发商在价格上的优惠，另一方面在于项目长期蓄客后的集中开盘。

“对于千人购房等现象，我们更应该从营销手段的角度去判断。”张宏伟表示，“在目前的市场行情下，开发商倾向于营造一种市场快速回暖的迹象，但可以肯定的是，这样的‘抢房’现象和2009年市场的非理性行情有着本质上的不同。”

此判断得到了多数业内人士的认同。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，在目前的行情下，尤其不能把“抢房”归结为楼市回暖的可靠迹象，“个人认为还是炒作的可能性更大一些，开发商通过一些‘非常规手段’来营造楼盘供不应求的假象也不是没有可能。”

德佑地产研究主任陆骑麟表示，“千人购房”等现象的出现不排除有开发商请“托”的可能性，但至少我们看到部分热点楼盘的实际签约率还是蛮高的，所以，虽然不宜过度解读，但购房者的真实购房需求还是在不断释放。

虽然多数业内人士认为“千人购房”、“漏夜排队”等现象存在炒作的成分，但近期楼市成交量的回升已是不争的事实。据上海易居研究院提供的数据，5月，北上广深等10个典型城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升，创下近16个月的新高，成交面积为668万平方米，环比上涨29%，同比增长15%，并且已是连续3个月同比正增长。各地楼市见证了调控以来难得一见的“红5月”。

进入6月，成交量回升趋势持续。据北京中原市场研究部统计，截至6月12日，北京6月新建住宅签约套数为3342套，比5月同期又出现了小幅增长。

而在刚刚过去的6月4日~10日一周里，中国指数研究院监测的40个城市中，32个城市住宅成交面积同比上升，9城市同比增幅超过100%，且苏州、海口、兰州、蚌埠同比增幅都在200%以上。

多数业内人士认为，最近购房者的心态确实发生了一些变化，一些之前被压抑的需求得到释放。但由于政策层面还未出现明显的松动，同时，新房库存依然维持在高位，楼市整体出现报复性上涨的可能性基本不存在。

上海商品住宅市场库存仍然维持在1000万平方米左右的高位，按照当前月均去化量60万~70万平方米来计算，市场去库存化周期在15个月以上，而这样的去化周期仍然是房价继续保持下跌的信号。

北京中原市场研究部总监张大伟也认为，在很多城市政策微调及降息等政策刺激下，北京购房者担忧价格反弹，观望情绪明显降低；而开发商的乐观情绪也开始出现，供应量有所增加。但成交量的上涨并未导致房价的明显反弹。大部分项目的库存量依然很大，整体市场上目前价格依然相对平稳，均未突破限购前的历史最高点。

6月6日，上海成功出让8幅地块，成交金额共计26.74亿元，成交面积共计38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交，其中嘉定新城D10-24地块溢价率高达435.5%。

国泰金枫基金管理公司总经理王树阳对本报表示，虽然房企的资金目前仍不宽裕，但目前是一个拿地的好时机，因为价格已经变得比较合适了。

“土地市场正在慢慢复苏，溢价率将趋于增长，不过各地土地出让金依然会较去年有明显下滑。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

中原集团研究中心对13个重点城市监测数据显示，今年以来土地供求持续低迷，前五月供求量同比均缩减近四成，受此影响，土地出让金同比大降约43%。

北京中原的统计显示，截至目前，北京今年仅出让63宗地块，土地出让金仅140.2亿，自4月18日至6月11日，更是近两个月内没有成交记录。在出让的土地中，工业类地块达到了43宗，占比达47.52%，而住宅类地块仅为124.7万平方米，占比为25.71%。这两个比例均创造了历史极值，自2008年以来，北京住宅用地占比从未低于40%，而工业用地占比也从未突破31%。

“住宅地块供应少，可能会影响以后的住宅供应。”张大伟分析认为，目前北京住宅库存在8万套左右，按照目前市场销售情况，去化时间已经不足1年，“如果长时间无大量住宅土地供应，市场对潜在供应的担忧可能转化为购买行为”。

深圳土地市场也难见住宅用地。6月4日至11日，深圳共发出14宗土地出让公告，均为工业和仓储用地，无一住宅用地。从广州市国土和房管局公布的土地出让计划来看，6月广州计划出让土地达13幅，远高于1至5月月均的6.8幅，但土地交易市场依然冷清。

不过，目前部分城市区域地价明显下行，吸引了部分房企低价入市。万科、佳兆业等房企不久前分别在天津、南京、上海等城市购地，除个别地块成交价格与前期持平外，多数地块成交价格较前期下降约一成。

尽管万科一直声称土地市场尚未迎来低谷，但受土地市场低价驱动，万科4至5月购地频繁，新增土地储备达47公顷，然而今年前期万科购置土地仅不足15公顷。

合富置业首席分析师龙斌认为，土地溢价率与地块区位有直接关系，即使同一城市，地段不同溢价率就有很大差别，近期部分城市土地市场出现的高溢价率并不能完全说明土地市场已经回暖。