第二轮“涉房信托”密集兑付 接盘资金风险接力

最近，没有什么比房地产信托更受人关注了。

中金公司研究报告预测，2012全年房地产信托到期还款总额2500亿元，其中仅第三季度就超过1000亿元；申银万国报告的统计也预测，在2012、2013年将有6300亿元左右的房地产信托到期。

回想在过去两年里快速增长的房地产信托产品，如今该是信托公司和开发商“还债”的时候了。

第二轮偿付高峰始于足下

出来混总要还的。一般房地产信托产品期限在一年半至两年左右，倒推前两年发行密集的期限，继今年3月份出现过一次兑付小高峰，如今的第二轮兑付高峰期将从6月开始，并延续至七八月乃至下半年。

用益信托工作室统计数据显示，2012年第二季度的房地产信托兑付数量为138个，兑付规模352.5亿元，第三、四季度的兑付数量是122个和145个，兑付规模分别是439.6亿元和419.4亿元，其中第三季度的总体兑付规模是全年最大的。

上述不完全统计是将2010至2011年发行的信托产品，根据成立日期以及发行期限推算其终止兑付日期，虽然不排除有信托产品提前终止以及今年发行的1年期产品将到期等因素，但趋势上很明显，2012年下半年将是产品兑付高峰的开始，并很有可能压力将延续到更后面的时间。

一位信托经理对本报记者解释：“不少到期的产品都被借新还旧或者变相腾挪接盘解决掉了。”《第一财经日报》记者另从渠道第三方某商业银行私人银行信托产品销售经理处获知，“很多信托投资者在本息到位后，依然会惯性考虑再投信托产品，在这种需求的承接下，接盘的资金并不担心项目卖不掉。”然而，从兑付密集期3月到今年6月，以至于此后的7月、8月、9月，风险的接力棒确实在一轮轮转手中被放大。

风险露出尖尖角

如今，诸多信托公司都对房地产项目的兑付问题讳莫如深，但在业内转手腾挪早已是公开的秘密。

“接盘资金还是比较活跃的。”用益信托分析师岳婷对本报记者表示，即便在房地产集合类信托产品数量骤降的今年，房地产信托依然占所有集合类信托的20%至25%。其中，国有四大资产管理公司(AMC)、各路民间资本、私募股权投资基金等市场上的各路资金均有“染指”，“接盘资金看好的就是几经转手后的打折低价，而且大部分房地产项目前期的尽职调查都已经完成，比较省力划算”，另一位信托业内人士对本报记者分析，“根本信心来自于资金方不认为国内房地产行业会掀起真正的风暴，一旦调控松动，这些房地产项目就会因为成本优势带来丰厚利润，而大多数开发商因为早几年拿地成本不高，即便如今土地质押几番打折，依然处于可承受范围内。”

近期，规模2亿元的吉信长白山【11】号南京联强集合资金信托计划，由于资金青黄不接，导致未能如期兑付，在延期一周后被华融资产管理公司接盘，该案例被信托业内热议并视作“房地产信托出现的首个违约项目”，“这表示信托公司疲于寻找项目接盘资金，已经不像以前那么容易。”一位分析师对本报记者表示，对吉林信托等业内知名的扩张激进型信托公司，随着集中兑付高峰来临，压力几乎是一夜之间排山倒海，“这也是为什么不少信托公司未雨绸缪在有机会的时候就提前处置风险，增加偿付保障或干脆清盘部分房地产信托。”就信托公司本身来说，业内出现的零星风险个案早已引起监管机构和信托公司自身对风险控制的警惕，不少公司今年开始已经拒绝发行“涉房项目”。

博弈调控政策

跳开短期兑付不违约，房地产信托的真正风险是放大杠杆和调控政策博弈对赌的失败，近期央行调整利率的银根放松举措，在用益信托分析师岳婷看来，“对房地产行业或信托发行新的房地产计划来说，短期内会起到心理层面的信心恢复。”

下半年房地产行业和关联政策的发展和导向，会对房地产信托计划兑付和转手接盘等诸多方面，产生深远的影响。

在中国经济增速二季度见底的宏观预期下，国家信息中心首席经济师兼经济预测部主任范剑平上周四出席瑞信2012中国投资论坛时，对本报记者表示，本届政府再复制上一次“四万亿”的大力度扩张性刺激政策的概率几乎为零。

据用益信托不完全统计，2011年国内发行的房地产集合类信托产品超过千个，发行规模近2900亿元，比前一年的近2000亿元增长50%以上，如果加上名目繁多但实际投资都在房地产领域的“马甲信托”，实际“涉房信托”规模将更为庞大，大幅超出现有统计数据。