首套房贷利率七折优惠 现实与市场需求南辕北辙

虽然央行文件再度强调个人住房贷款利率最低7折优惠，然而市场反应却远远不及预期。《第一财经日报(微博)》记者昨日走访了多家机构，得到的反馈是“毫无变化”。据了解，目前上海各大银行对于个人首套住房贷款的主流态度，仍然倾向采取8.5折优惠。

中国人民银行日前下发的一份文件，在市场中掀起轩然大波。《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》(下称《通知》)中明确指出，从2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，同时调整存贷款利率浮动区间。其中，关于个人住房贷款利率浮动区间的下限，“仍为基准利率的0.7倍”一条颇受关注。

“7折优惠没有被取消，所以这次文件也只是再度强调而已。”一位银行业界人士解读道。然而，记者询问了上海多家金融机构以及中介企业后却发现，众多购房者“望眼欲穿”的个贷首套房利率7折优惠，依旧只是镜花水月而已。

央行日前公布，自2012年6月8日起，一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点。一时间，“银根松动”的市场预期甚嚣尘上。北京中原市场研究部总监张大伟向记者计算了一笔账，假设一套贷款100万元的房产，在贷款年限20年的情况下，以基准利率折算，降息前每月月供支付7783元；降息后每月月供降为7633元，可少支出150元/月，20年可节省总支出利息35912元。

如果计算更为精确的话，仍以上述物业为例，按照个贷首套房利率8折优惠计算，降息前每月月供6958元，降息后则每月减少113元至6845元。将降息前基准利率的月供数与降息后采取8折优惠的月供数相比，可以发现每月月供差高达938元。

这样进行比较的话，不难解释市场对于个贷首套房利率优惠的“渴望”心态为何如此迫切。然而，现实与市场猜测完全南辕北辙。“仍然是8.5折，现在连8折都没有了。”一位专职贷款服务的业内人士告知记者。

不仅是市场层面，这一现况亦在上海多家金融机构中得到证实。究其原因，“基准利率已经下降了，所以根据现有基准利率打8.5折，跟之前实行的基准利率打8折区别不大。”上述业内人士解释道。据悉，降息前5年以上基准利率7.05%，个贷优惠8折后为5.64%；降息后5年以上基准利率6.80%，个贷优惠8.5折后为5.78%。“一方面，银行反应也不会那么迅速；另一方面，究竟可以打折到什么程度，还是需要根据市场情况再做界定。”

利率市场化的趋势，亦在《通知》中被重点提及。文件指出，各金融机构可根据自身经营状况，自主确定实行存贷款利率浮动的具体水平和时机。除此之外，文件还要求各金融机构在“做好存贷款利率监测报备工作的同时，建立存款浮动情况的监测制度”。金融机构对此的反应亦较为明确，“银行受制于成本，恢复7折优惠的可能性并不大。”多位银行业界人士向记者表示称。

上海德佑地产研究主任陆骑麟表示，从上海上周成交相对活跃的项目情况来看，与今年最低点时相比，这些项目的成交均价皆有500~1000元/平方米的上升趋势，平均涨幅大致在3%~5%。“从今年二季度开始，楼市政策和货币政策均有松动迹象，这使得开发商对于后市预期有所改变，购房者则容易由于‘看涨’心态而提前入市。”

不过，同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，降息利好具有时间滞后性，但由于一系列市场利好措施形成叠加效应，才导致刚性需求开始释放，甚至造成6~8月间传统“淡市不淡”的行情。他指出，“稳增长”措施和房地产行业并没有直接关系，开发企业资金面压力还是持续存在的。“与其像去年一样等到年底冲刺年度销售业绩指标，不如利用当前政策微调‘刺激刚需’的时间窗口，及时降价跑量。”