北京“三多”模式打通保障房四大难关

在谈及社会结构的变迁时，费孝通在《乡土中国》中指出，旧结构有其惯性，而新结构不是现存的，需要有人发明、试验，才能被众人接受，进而完成社会变迁。在这新旧交替之际，是一个无所适从的时期，这时产生了“文化英雄”，他提出办法，制定模式，引导人们走出窠臼。

在当前中国的大转型时代，是否也可以发现这样一种敢为人先的引领模式呢？

发展不再惟GDP已经成为中国未来发展的共识，但这种共识尚未成为普遍的行动，惟GDP思维仍在不自觉地主导着我们的发展观。这时，我们看到了北京的突破，在行动上的突破。发展不再追求绝对的高速度，而是追求发展的质量，追求经济、社会、环境与人的完满和谐。在这种实际行动的追求中，产生了本报暂且为之命名的“北京模式”。为此，本报陆续在医改、住房、文化、交通、商业和环境等领域全面剖析北京模式的开风气之举，以期为整个中国经济的前途提供一份有分量的梳理和思考。

融资、审批、建设、分配等是全国保障房建设过程中遇到的普遍难关，北京在“多层次、多渠道、多方式”的保障房建设思路指导下，打通了保障房全链条上的难关。在搭建融资平台撬动社会资本、打通绿色通道缩短入市时间、为保障房买下“终身售后保障”、保证分配公平公开等方面探索了属于自己的独特模式，并以其科学性、公正性、可操作性被全国广泛复制。

找钱搭建融资平台撬动社会资本

这是北京市住保办常务副主任邹劲松的记事本里最“清闲”的一天：上午9点半至11点半，召开媒体恳谈会，介绍今年北京保障房的建设进度和未来政策走向；下午1点，与国开行商定经济适用房试点项目贷款下一步放款的情况；下午3点半，与投资机构会面，商讨发行房地产投资信托基金（REITs）的可行性；晚上6点，与公积金中心确认下一步放款的项目具体情况……

保障房建设对资金的需求量都是巨大的，在有了充足的土地、审批又提速的情况下，如何筹措巨额的保障房建设资金成为摆在建设者们面前的难题。

“这两年北京保障房建设资金到位情况都很理想，不单单是两级财政给力，投资中心成立后最大限度地通过政府投资撬动了社会资本的参与，再加上银行、公积金中心、私募的支持，远比我们想象得要顺利。”邹劲松告诉记者，为破解保障性住房建设融资难问题，2011年以来北京市不断创新投融资模式，通过财政资金支持、公积金贷款、商业贷款以及引入其他社会资金等多方式、多渠道筹集资金。

其中去年全市累计安排保障性住房专项资金131亿元，获得中央财政补助资金7.97亿元，市级财政安排103.47亿元，区县财政安排19.56亿元，有力推动了以公共租赁住房为主的保障性住房建设。

单纯的财政投入，必然无法满足数千亿元在建项目的资金缺口，为了放大政府投资的拉动效应，北京市在2011年6月30日成立了保障性住房建设投资中心，市财政直接注资100亿元，这是北京有史以来一次性注资最大的国有企业，也是全国最大的保障性住房建设投资企业，成立后的投资中心充分发挥财政资金的撬动和放大作用，多渠道筹集资金，目前已到位融资资金并实现投资。同时积极与商业银行等金融机构建立长期战略合作关系，单单在去年以前，就已经与五家银行签署了750亿元的综合授信协议。

不仅如此，在住建部等部委明确提出可依据“取之于民，用之于民”原则利用住房公积金支持保障房建设的方案，并将北京市列入试点城市后，公积金成为了保障房建设的重要资金来源。仅去年，经批准北京市计划发放公积金贷款额度150.41亿元，已向7个项目发放贷款35.24亿元，通过评审待报批拟于近期发放的贷款42.72亿元。同时积极申请放宽贷款条件，公积金贷款全部实现放款。

“除了与金融机构的合作外，我们还希望监管层能够批准发行房地产投资信托基金，这样保障房特别是公租房就有了比较稳定的资金来源。”据邹劲松介绍，REITs是一种公募基金产品，它通过打包相关物业的所有权或收益权，以租金形式回报给基金持有人。据测算，一个公租房项目整体投资回收期大约在30年左右，按照现有的贷款政策基本很难实现。而如果REITs能够放行，政府部门便可以将相关的物业打包，以租金形式回报给基金持有人，融来的资金便可再建设下一个项目。

审批打通绿色通道缩短入市时间

2011年5月29日，海淀区辛店B08地块公租房项目启动第一标段土石方工程，这个列入海淀区保障房名单的1986套公租房项目，从拿地到开工仅用了过去同类项目一半的时间。

“这些年保障房在建量逐年递增，这都是国土、规划和建设主管部门一点点抠算出来的，哪里要建公租房、哪里要盖定向安置房、哪个商品房项目要配建多少套保障房，经过了精密计算，几乎是这个项目还没结束，下一个项目又跟了上来。”北京市住保办主任李荣庆坦言，仅从计划看，近年来北京保障房的建设任务已经很重，且时间紧、要求高，土地、资金也并不宽裕。

为了确保保障房建设的顺利进行，所有项目一开始就走的是绿色审批通道，国土、规划、城建各有关部门从“串联”变成了“并联”，同步受理、平行审批，将审批时限缩短了至少1/3。

“我们周一刚拿下来配建保障房的地，周三就要审批设计方案，周末设计方案经过修改后再次审批完毕，当月就开工了。”作为北京市保障房建设企业之一，万科集团副总裁毛大庆坦言。

只讲求开工速度当然不行，在住保办位于西四环的办公楼中，一批城建工作者除了每天完成正常工作，还要盯着开发企业、监理单位不断去推进保障房项目。在保障房建设的各个阶段，他们都会做项目进度调查，以确保建设顺利进行。

建设为保障房买“终身售后保障”

不到早上8点，赵胜龙便来到远洋沁山水最后一批公租房房源里，与验房员开始在地面每块瓷砖的四角敲敲打打，为即将入住的轮候家庭把最后一道质量关。作为北京首个公租房项目的负责人，赵胜龙把自己比喻为“找茬者”。从打地基到完工交验，在工程建设中，每进行一道新工序前，都得先由质检员对上一道工序进行检验。每位质检员肩上都挑着极重的担子，一间房要进出几十次。

“我们不仅要给老百姓一个房子，还要提高他们的居住品质。”邹劲松透露，“十二五”北京市计划建设保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，今年新开工建设、收购各类保障性住房16万套，公开配租配售9万套；用于旧城区人口疏解、棚户区改造、重点工程建设拆迁等定向安置用房7万套，竣工各类保障性住房7万套。在短时间内集中建设如此量大面广的保障性安居工程，工程质量管理工作面临着前所未有的挑战和压力。

“我们从去年开始给保障房竖质量保障牌，这个保障牌包括工程名称、建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位以及监理单位，所有涉及到保障房建设的各级单位的法人和项目负责人，都能在项目的显眼处看得一清二楚，相当于保障房的终身保修卡。”北京市住建委副主任王钢表示，在小区显眼处竖立终身质量保障牌，既是为了表明贡献，也是为了明确责任，让所有居民对建设单位做到心里有数，老百姓在入住后如果发现房屋质量问题，只要在保修期内，都可以通过物业找维修小组免费维修。

另外，邹劲松透露，未来北京的保障性住房建设将大幅度提高托幼、小学、社区医疗卫生等配套标准，更加注重小区景观和绿化规划设计，大力推广建筑新技术、新工艺、新材料，更要同步推进具有特色的保障性住房宜居文化建设，配套设施齐备、舒适宜居的保障性住房将成为北京亮丽的风景线。

分配三级审核、两级公示保证公平公开

资金的及时到位，让北京的保障房建设异常顺利，分配进度也快了起来。

在通过了包括资格认定等八道关卡之后，王睿和爱人将自己的家定在了双合家园小区的C4楼4单元1604号房。由于收入有限，王睿和爱人结婚好几年却一直没有自己的房子，只能租房生活。“租房没有定性，今天这个房主涨价，明天那个房主不租，我们经常换地儿。”2008年底王睿向所在街道提交了两限房申请，并摇中了双合家园的选房号。

来自北京市住建委的数据显示，截至目前，北京已有14万余户家庭通过公开摇号配租、配售到保障性住房。为了保证房源分配的公平公开，监管部门一方面严格执行“三级审核，两级公示”、“公开摇号，顺序选房”审核分配制度，同时还建立了保障性住房申请信息与公安、社保、地税、车管等部门数据比对的常态化机制，加强信息系统建设，建立风险点预警预报机制，提高审核准确性，强化风险防控。

与此同时，为规范保障性住房资格审核，提高服务水平，2011年10-11月，市住房城乡建设委会同市监察局等部门联合组成检查组，对全市320个街道（乡镇）保障性住房资格审核窗口进行专项检查，量化测评各审核窗口规范化建设、工作人员持证上岗、政策掌握熟练等情况。通过检查，全市所有街道（乡镇）窗口近千名工作人员全部持证上岗，政策熟练，服务公开透明，把好了保障性住房资格审核的第一道关口。

“我们希望通过努力确保将有限的保障性住房资源分配到真正需要的中低收入住房困难家庭。”李荣庆预计，去年全年累计审核备案通过家庭5.2万户，全年累计查处2647户瞒报房产、收入、资产的家庭，取消保障性住房申请资格。

率先推出公租房覆盖夹心层

为了让“四房”家庭在选房时有更大空间，今年北京发布了公租房租金补贴办法，对城六区本市城镇户籍家庭申请公租房的，租金补贴按家庭收入及困难程度分为六档，分别给予房屋租金的95％、90％、70％、50％、25％、10％补贴。

为了保障轮候家庭的利益，又能够确保公租房的可持续发展，按照“市场定价、分档补贴、租补分离”的原则，公共租赁房租金水平主要考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。同时，建立公共租赁住房分层次租金补贴机制，对符合一定条件的承租家庭，政府给予不同程度的补贴，提高承租家庭租金承担能力。同时，为了保障房源的及时到位，北京市按照“三多一统筹”建设管理模式大力发展公共租赁住房，即坚持多主体建设，多方式筹集房源，多元化筹集资金，统筹建设、管理政策及标准。

商报面对面

最希望融资成本再降一些

对话北京市住保办常务副主任邹劲松

商报：北京市住保办成立了五年，您在住保办也工作了五年，您觉得现在北京的住房保障工作和过去相比，最大的变化在哪里？

邹劲松：跟过去相比，现在的北京保障房建设管理已经进入了一个常态化运行的阶段，常态化管理有好的一面，但挑战也很大。

好的一面是经过那么多年的努力，我们的制度、政策、流程已经日趋完善，虽然现在还有一些办法陆续出台，但是总体的方向是没有改变的，且坚定不移地在推进，这就给工作提供了极大便利；挑战的一面是现在每年都有大量的保障房开工、入住，这给后期管理提出了比较高的要求，如何管好越来越多的保障房，如何让制度更合理，是未来我们要认真研究的。

商报：正如您所言，目前北京的保障房建设管理已经走上常态化的道路，作为一个住房保障的工作者，您现在最大的愿望是什么？

邹劲松：在质量、管理确保万无一失的情况下，我最希望保障房的融资成本能再降一些，保障房的投资一定是政府要给资本金，不会完全依靠社会资金，但没有社会资本，那么大的规模也肯定不成，但社会资本进入保障房，一定是有融资成本的。

我们测算过，一个中等规模的公租房小区，按照国务院的建设标准，以政府投资+银行贷款的模式建设，银行贷款的利率每降低一个百分点，每个租住的家庭房租每平方米就可以便宜5-7元。以目前入住的远洋沁山水为例，目前融资成本测定的租金为每平方米41元，如果降低一个百分点，最低可以降至34元，最高不过36元，按照50平方米的一居室为例，一个月最多可以节省350元的房租。可以说现在很大的一块租金成本都是融资成本，如果这块能压缩，对于老百姓而言是实实在在的利好。

顶层设计

多层次、多渠道、多方式

站在位于西四环的办公室里，邹劲松习惯性地向西眺望，4.5公里以外便是北京首个公租房项目远洋沁山水，今天这里将迎来又一批轮候家庭。

邹劲松所在的北京市住房保障办公室成立于2007年，在此之前，北京的保障房租售制度虽然已运行9年多，但由于此时保障房的销售与分配由开发商主导进行，审核制度的不严格让原本仅提供给低收入家庭的经适房、廉租房里住进了并不符合标准的家庭。

为了解决中低收入北京市民的住房问题，2007年春节前，意在统领全市住房保障和保障性安居工程工作的北京市住房保障办公室领导小组正式成立，由北京市市长郭金龙亲自挂帅、担任组长，共有成员单位50个。领导小组办公室设在市住建委，市住建委所属市住房保障办公室承担具体行政职责。全市均设立住房保障工作领导小组，领导小组办公室设在区县建委（房管局），各街道（乡镇）设立住房保障工作主管科室，形成市、区、街三级行政管理结构。

市住房保障办公室成立后，便开始了马不停蹄地调研。而“进一步完善住房保障政策管理体系，扩大保障范围，提高保障能力，逐步构建起符合本市实际的多层次、多渠道、多方式的基本住房保障制度”成为了随后北京市住房保障工作的指导思路。

当年新型住房保障制度正式发布：在运作模式上，将过去由开发商主导分配、销售改为由政府运行；准入标准方面，也由过去无论家庭情况如何均“一刀切”，改为按家庭人口确定资产、收入、住房面积；在分配方式上，将过去的一次通过改为“三级审核、两级公示”后，公开摇号配租配售……此后，在商品房价快速上涨的情况下，夹心层逐渐出现，两限房和公租房两种新的保障房模式应运而生，至此，包括经适房、廉租房、限价房、公共租赁房在内的多层次保障性住房体系逐渐建立。

目前，全国已有多个省市“移植”了这套北京经验。