多地楼市政策接力微调 限购“红线”难以逾越

随着重庆近日上调公积金贷款最高限额，自“新国八条”发布以来，明确发文微调楼市政策、吸引刚需入市的城市已增至30个。这些城市的微调政策，除少数被叫停外，绝大多数“闯关”成功。进入5月以来，不少热点城市的楼市成交迅速回暖，地产股也连续多日上扬。

在宏观经济下行压力较大的背景下，房地产会不会成为开启经济增长空间的“下一把钥匙”？业内人士认为，楼市政策尚难松绑，但地方微调仍有空间，在税费、公积金等方面出台刺激刚需入市政策仍有可能。

微调或有“后手”

“限购令”的存在，令楼市成交回升仍存不确定因素。北京市住建委的数据显示，截至29日，5月北京已成交纯商品住宅9429套，二手住宅11304套，同比环比均大幅增加，并已恢复到调控前的水平。但包括伟业我爱我家、链家地产在内的多家机构均认为，北京市场的成交回暖或只能持续到第二季度。

聂梅生表示，虽然近期成交回暖，但第一轮的自住型需求仍未完全释放，不少购房者仍在观望。同时，第二轮的改善型需求仍有很大的潜力。

她认为，在“限购令”的红线下，为刺激市场交易，未来还将有部分微调政策出台。其中，出台的微调政策的城市，范围可能有所扩大，力度也可能有所加强。

陈晟表示，未来可能出台的房地产政策，会更多地关注消费层面。不少城市公积金贷款的限额还有继续扩大的空间。而在已出台微调政策的城市中，提高公积金贷款最高限额或成为最重要的措施之一。

最低首付款比例也可能出现下调。自“新国八条”出台至今的一年多时间，房地产商业贷款的首付款比例一直维持在3成以上，这在很大程度上提高了购房门槛。不少分析人士认为，在部分地区，该比例有可能下调至新政之前的两成。

同样，当前首套房个人按揭贷款利率的最大优惠幅度，也仅维持在基准利率的85折水平，尚未恢复到调控前最低7折。此外，购房环节的契税、交易税等税费也有下调的空间。

根据国家统计局的数据，今年1-4月，全国房地产开发投资同比增长18.7%。同期，全国住宅新开工面积下降7.9%，也是多月来首次下降。不少城市的土地市场持续低迷。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，为保证供应，可采用延长地价款缴纳期限等手段，刺激土地交易。同时，在房地产企业难以从银行获取信贷资金的情况下，对普通商品房开发贷款，金融机构应该给予适当贷款利息以及优先贷款优惠。

根据北京市住建委的数据，进入5月以来，北京市的商品住宅总库存已降至8万套以下，如按照当前的销售速度测算，不足一年即可消化完毕。谢逸枫认为，以闲置土地、未竣工土地等形式存在的潜在库存需要尽快释放。根据国土部的数据，当前全国未竣工的房地产用地面积接近40万公顷，是前三年房地产用地平均供应量的3.4倍。为此，国土部已着手修订《闲置土地处置办法》，以期加快闲置土地的处置和清理。

未触及限购“红线”

地方政府楼市政策微调的大幕从去年8月就已拉开。去年8月18日，安徽马鞍山发文，规定个人购买90平方米及以下面积的家庭唯一普通住房，或具有本科以上学历或相应职称者购买家庭唯一普通商品住房，可享受市财政给予所纳契税100%的补助。此时距“新国八条”出台尚不足7个月。

此后，陆续有城市发布文件，对房地产政策进行微调。据中国证券报记者不完全统计，截至今年5月30日，明确发文微调政策的城市已有30个。

这些微调政策主要包括上调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房标准等。在楼市成交低迷、地方经济增速放缓的背景下，这些政策被认为起到了部分效果。

值得注意的是，芜湖、佛山等明确放松限购条件的城市，其新政公布不久就被叫停。“限购令”成为楼市调控政策的一条“红线”。

全国工商联房地产商会会长聂梅生对中国证券报记者表示，“限购令”是本轮调控中力度最大、效果最明显的措施，如果松绑限购政策，将使调控效果大打折扣。她还表示，由于一些城市的房价尚未回归到合理水平，如果放松“限购令”，可能会引发房价反弹。

据不完全统计，目前实行“限购令”的城市超过40个，除各大省会城市(拉萨除外)和计划单列市以外，一些东部热点城市也纳入限购行列。而30个微调政策的城市均未涉及限购问题。

中国指数研究院副院长陈晟表示，相比“支持合理需求”的调控目标，“抑制投资投机需求”被更多地强化。作为抑制投资投机需求的重要政策手段，“限购令”仍是一条重要的政策“红线”。

深圳：楼市回暖或难持续

5月第三周，深圳一手住宅成交1212套，环比增长45%。这是2011年8月以来深圳新房周成交第二次破千，创去年5月中旬以来新高。这一明显增长的成交数据让部分深圳地产人士格外兴奋，然而也有业内人士认为，目前楼市回暖的趋势难以持续，房价将在震荡中回调。

深圳市规划国土委的数据显示，今年前3月深圳有8个项目拿到预售许可证，而4月至今有15个项目拿到预售许可证。这预示着未来深圳将有大批新盘入市。同时，深圳5月第三周楼市成交创一年来新高有一定的偶然因素，因为有关部门的成交数据其实是1至2周前的实际成交量，不排除一些楼盘集中备案成交导致“回暖假象”的可能。

“深圳楼市即将出现疲态。”深圳众厦地产总经理助理林晓华对中国证券报记者表示。林晓华表示，今年前4个月深圳少有新盘入市，开发商营造了一种供应不足的假象，当4月新盘增多时，引发了一些刚需购房者的购买意愿，因此导致深圳住房成交明显回暖，但是这种趋势难以持续。在严格执行限购的深圳楼市，手握“房票”又有能力买房的刚需一族越来越少，在一些常规促销之后，能够引发购房者购买欲望的手段基本用尽，深圳楼市成交将回归常态。用林晓华的话说就是购房者的心理出现“疲态”。“当消费者判断房价上涨依然无望的时候，观望的心理就会再度产生，楼市成交也将重回低位。”林晓华曾公开表示6月后深圳的房价将出现明显下降，如今他依然坚持这一观点。

深圳楼市投资客的心理也在逐渐发生变化。目前深圳施行二手房交易按照评估价征税制度，提高了二手房交易成本，炒房客想将手中房源顺利出手并不是一件容易的事情，不排除下半年部分炒房客撤离的可能。

深圳中原市场研究部表示，近期随着市场利好信息的传导，开发商的推盘节奏加快，有较多新盘入市，刚需也得到进一步释放，成交量上升。后市随着推盘量进一步加大，成交有望随之上升，但价格仍有下调的空间。二手房方面，放盘量与访客量都稳定增长，未来二手房市场的成交仍将逐步增加，价格将在震荡中回调。

楼市调控不会放松

尽管限购“红线”早已划定，但“救市”的呼声从未停止过。近期，宏观经济增速放缓成为“救市论”的最新论据。根据国家统计局的数据，今年前4月，固定资产投资增速已回落至20.2%，规模以上工业增加值增速回落至11.0%，多项经济指标表现不佳。

“房地产能拉动上下游近50个行业，激活房地产市场将是稳增长最有效的手段。”谢逸枫说。不少经济学家也表示，在此前的经济低迷周期中，房地产是拉动增长的“第一把钥匙”。

为刺激经济增长，近期发改委加快了对基建、钢铁、交通、能源类项目的审批，同时有多个部委鼓励民间投资。但在房地产政策方面没有丝毫松绑的迹象。

对此，聂梅生认为，在本轮投资见到效果之前，国家不会对房地产调控政策松绑。而这轮投资的观察期，将至少持续到第三季度。

她表示，本轮房地产市场调控已历时多月，调控效果在逐渐显现。同时，刺激经济的新政策足以释放出大量资金。除非投资的效果不佳，否则房地产不会成为刺激经济增长的主要政策着力点。

本轮房地产市场调控的广度和深度均前所未有。截至今年4月，70个大中城市平均房价已连续两个月保持同比、环比双降，楼市调控效果明显。上周的国务院常务会议明确提出“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。

即便如此，在现有的调控方向上，房地产仍能为经济增长“出把力”。陈晟表示，国家一直力推的保障房建设和普通商品房建设，将能带动大量投资，刚需的入市还可拉动家电、家具等相关行业的消费。

鉴于房地产在国民经济中的重要分量，不少业内人士认为，房地产市场的发展不可能脱离宏观经济形势而独立存在。聂梅生认为，“预调微调”的说法是针对宏观经济，而非房地产市场。她还表示，一年前出台“限购令”之时，就已明确只是“临时性”政策。