标普预测楼市降价将达一成 天津开发商以价换量

据北方网报道，尽管商品房天津全市成交总量仍高于二手房，但上周本市地产市场四大板块成交数字中，市内六区一、二手房的成交套数比例却达到1:1.3，二手房成交量仍大幅领先于商品房市场成交量。不过，商品房上周成交均价环比上涨4.9%，相比二手房均价环比下滑1%的行情，则显得回暖迹象更加鲜明。从成交量而言，不论商品房还是二手房市场，上周成交套数都上涨了2%以上，凸显出近来开发商们集中火力“以价换量”的成效，以及二手房主们加大议价空间加速了卖旧买新的市场循环速度。刚刚卖掉洋货市场附近老房子的陈大爷表示，他现在跟儿子一起住在滨海新区的新房里，但他还是打算再买一套房子：“前几天转了附近几个新楼盘，发现价格都不是很高，我们现在住的这个小区当初卖1万多元/平方米，可是对面那个新小区据说开盘价还不到8000元/平方米。我已经登记了，如果开盘能买到我看中的那套小户型，我就拿卖掉老房的钱交首付，就当给孙子准备套婚房。”

近期像陈大爷这样有“抄底”心态的购房者确实不少，而一些开发商也同样将产品设计向刚需方向调整，以期尽快消化房源。旭辉澜郡项目负责人表示，该项目最初是以类别墅品质进行设计的，但去年楼市调控带来的成交行情下滑让他们决定重新设计产品，眼下该项目已经改为高层和小高层为主的典型刚需项目，其中最受关注的户型则是90平方米左右的三居室紧凑户型。

对于今年下半年的市场行情，多数业内人士表示仍不乐观。权威指数标准普尔日前发布对中资地产商的信用评级分析报告称，2012年信托贷款和境外债务风险暴露较高的中资地产商将面临挑战。“对这些房地产公司而言，可能通过激进降价推动房地产销售或出售资产。因此我们维持预期，即2012年平均售价将下降约10%。一旦开发商感觉到困难加剧，良性的价格打折将转化为价格战。”标普称。据标普统计，截至2011年12月31日，获得标普评级的30家房地产开发商未来12个月内到期债务规模较上年同期增长57%，至1560亿元人民币。与此同时，它们的现金储备下降12%，至1760亿元人民币。

开发商眼下所面临的再融资风险是促使其不得不尽快消化库存变现的重要内在动力。据了解，获得标普公开评级的30家中资开发商2012年到期债务规模占未到期债务总额的31%，这一比例虽然看似并非很高，但这些到期债务中约42%都属于境外债券、境外银行贷款和境内信托贷款，而这些种类恰恰都是较难取得再融资的债务种类。与此同时，目前经济形势下，在境外发行债券的融资成本也已经显著上升，而且期限明显缩短，而境内的贷款市场则面临着银行房地产信贷政策的不确定性。这些因素都让开发商们对于市场现金流的依赖性越来越大，即卖掉房子换现金，才是眼下开发商们的活命要诀。

不管标普的预测是否能够应验，红5月的促销大战已经印证了价格是眼下楼市推动成交的最有力武器。因此，业内人士普遍表示，近期仍会继续“以价换量”策略，力求在传统成交旺季的5、6月份奠定更大的市场份额基础。同时，不少观望市场数月甚至一年以上的新楼盘也都将在近期上市，楼市价格竞争预计会进一步升级，但去库存化的难度也在进一步加大。

对于购房者来说，尽管眼下市场竞争确实带来了比以往更多的购买实惠，但仍有半数左右的买家表示会保持观望。从事金融行业的购房者杨先生直言：“上半年央行已经下调存准率，降息信号越来越明显，我想价格战下半年不会停，等到降息再买也不迟。”