三座大山灼伤上市房企：现金入不敷出 存货激增三成

现金入不敷出负债维持高位存货激增三成

资金链愈发紧张、负债持续攀升、存货量快速增加“三座大山”正在灼伤上市房企。“暂缓拿地，降价保量”是当前大部分上市房企运作的真实写照。业内人士预计，在限购等政策持续的背景下，降价促销，加快销售回款将是资金较为紧张房企的唯一选择。

Wind统计数据显示，按照申万一级行业分类，今年一季度，146家上市房企共计实现营业收入713.37亿元，同比2011年一季度的675.37亿元增长了5.6%；共计实现归属与母公司股东的净利润94.42亿元，同比2011年一季度的96.88亿元则下降了2.54%。146家企业中，有76家出现了净利润下滑的情况，其中万通地产(3.84,-0.08,-2.04%)一季度亏损2302.55万元，净利润同比下滑3953.14%。

从现金流指标来看，146家上市房企虽然有所改善，但整体依然处于入不敷出的状态。Wind统计数据显示，一季度，上述房企经营活动现金流量净额为-171.99亿元，相比之下2011年同期，该数据则为-444.91亿元。从负债情况来看，146家房企的总负债依然高达1.49万亿元，较2011年底的1.44万亿元有所上升。其中，“万保金招”四大龙头企业的资产负债率依然维持在高位，分别为77.73%、78.92%、71.94%和70.32%。从短期借款来看，上述企业一季度末的短期借款总额为1154.73亿元，同比2011年一季度的876.48亿元大幅上升了31.7%；长期借款总额由3064.26亿元上升至3447.05亿元。

长江证券的研究显示，房地产板块净负债率再创2008年以来新高，达到了73%，企业杠杆的运用空间已经变得很小，短期偿债能力也进一步减弱至2008年水平。降价促销，加快销售回款将成为资金较为紧张的房企的唯一选择。

另外，从存货指标来看，146家房企的存货总量一季度末为1.34万亿元，同比2011年一季度的1.01万亿元上升了32.7%，也较2011年末的1.29万亿元有了进一步的上升。从应收账款的情况来看，上述企业的一季度应收账款总额为220.88亿元，同比2011年一季度的189.77亿元上升了16.4%。

《经济参考报》记者发现，在主要房地产企业当中，新开工与投资增速一季度明显放缓。

中原集团研究中心监测显示，前4个月，富力、华润等十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元，较去年同期下降63%。从购地和销售的对比情况来看，前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%，这一水平是自2008年以来的最低位。在销售不畅的市场大背景下，开发商在土地拓展方面愈发谨慎，富力、华润、金地和绿城连续4个月都没有增加新的土地储备。

中原地产分析认为，对开发商而言，由于土地储备的规模依然充足，企业的杠杆水平仍然偏高，因此最近一段时间内，去库存依然是房地产企业优先考虑的问题。

截至3月底，中原监测到的标杆房企在47个城市的在售项目的库存量约为2462万平方米。大多数标杆房企的库存量与此前一月变化不大，仅招商环比增加约1成，富力、金地环比减少约1成。相对于2011年6月底，标杆房企的库存量增加55%，库存压力仍较大。广州、沈阳、杭州、武汉、上海、佛山等地的库存量较为集中。

长江证券认为，二季度存货周转率的上升几成定局。伴随着新开工与投资增速的放缓，房地产板块明显已进入去库存阶段，目前多数开发商已经选择降价促销回笼资金，在去库存周期内，降价促销行为将持续下去。