刚需入市消化将尽 楼市反弹现强弩之末

楼市反弹正呈现强弩之末的态势。

多家房企和机构调研数据显示，虽然3、4月份大型房企多数推出促销措施，但4月销售增长环比3月仍然下滑，五一期间各地的房交会冷清，绝大多数房企的负债率、存货仍然高企，重点城市库存压力并未减小，楼市面临进一步的降价压力。

市场反应表明，价格仍然是目前楼市主力购房者最为关注的因素。

刚需入市消化将尽

大型房企的销售数据暗藏玄机。

数据显示，4月万科销售金额为74.4亿元，同比下滑5.8%，环比则下滑35.4%。保利地产4月实现销售金额91.48亿元，环比下跌6%；富力4月实现销售额28.95亿元，环比微跌4%；首创置业、禹洲地产等房企4月业绩也出现下滑。

这与易居监控的20多个城市的楼市表现一致。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，3月份楼市反弹力度过大，主要是首次置业刚需入市所致，但首次置业刚需的数量有限，在限购的大背景下，4月楼市后劲不足。

根据链家地产(微博)市场研究部统计，4月份包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、武汉、成都、重庆全国十大重点城市新房成交量(包含保障房)为76643套，环比下降14.5%，同比上涨20.9%。中原地产华北区总经理李文杰认为，同比上涨的原因在于，严厉调控从去年2月中下旬开始执行，对房企影响明显，因此去年4月份成交量基数较低。

链家地产市场研究部陈雪认为，4月新房成交量环比回落，主要是由于积压的刚需在3月集中释放后，后市增长乏力。对成交最为关键的价格并未出现明显回落，回暖动力不足。

被寄予厚望的五一期间各地房展会，也未带来明显的利好。据深圳中原市场研究部的观点，上周正值深圳春交会期间，多数开发商加大促销力度，但市场反应平淡。大多数人认为价格还未降到底部，继续选择观望。

逆市涨价的窘境

3、4月市场明显回暖之时，部分项目出现涨价。据北京中原市场研究部统计数据，4月份，北京销售量超过30套的项目合计有50个，其中均价环比出现下调的项目达25个，成交均价上涨超过5%的有9个项目。

涨价在二手房市场更为明显。本报记者长期跟踪监测的北京通州区域新华联家园、靓景明居、朝阳远洋一方、沿海赛洛城等二手房价格发现，底部出现在去年底今年初，4月份开始提价，不少房源总价涨了十万元左右。在深圳，标杆二手楼盘如万科四季花城、佳兆业可园，近期的挂牌价提升了10%左右。

但北京、深圳的中介机构人士对记者表示，二手房业主提价往往有价无市。北京中原地产市场总监张大伟表示，降价项目已经换来成交量，再降价的可能性不大，但3-4月，北京的昌平、大兴、房山都出现了跟进降价的项目。市场均价存在继续降价的空间，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。如果大幅提价，必然带来销售的困难。

21世纪不动产分析师蔡利丽认为，3月份二手房合适的刚需房源消化迅速，部分业主趁机提价，致使4月北京二手房成交均价环比上涨1.5%，直接的结果就是成交环比回落。4月北京新房和二手房成交未能保持环比增长的结果说明，逆市涨价是阻碍成交的直接和主要原因。5月的成交情况也将由价格主导。

库存压力下再降价

深圳中原有关人士认为，未来随着市场供应的增加，成交将会随之有所增加，价格将继续缓和下调。

首要原因是市场库存量积压严重。截至2012年3月底，中原地产监测到的标杆房企在47个城市的在售项目的库存量约为2462万平方米，与上月基本持平。而大部分城市在建的住宅面积均创新高，比如北京、上海都超过6000万平方米以上。

大多数标杆房企的库存量与上月变化不大。相对于2011年6月底，标杆房企的库存量增加55%，库存压力仍较大。广州、沈阳、杭州、武汉、上海、佛山等地的库存量较为集中。

另一方面，房企的资金链仍然紧绷。东方证券分析师杨国华的测算显示，非龙头企业长期偿债能力恶化，资产流动性为历史最差水平。扣除招保万金后的非龙头房企2011年及2012年一季报净负债率分别为74.2%和79.9%，均创历史新高。

而即使是财务策略谨慎的龙头房企，净负债率也有所上升，招保万金的2011年净负债率为52.6%，2012年一季报则上升至55.2%。

此外，反映短期偿债能力的现金覆盖率指标在2012年一季度出现分化，龙头企业回升，但扣除招保万金后的2012年一季报覆盖率为72%，较2011年报下降了5个百分点，和2008年最差水平持平。

上述机构和人士均认为，在当前限购未实质性放松的市场条件下，投资投机需求仍被挤压，房企仍然面临进一步的降价压力，以吸引刚需继续入市。