刚需入场武汉 49楼盘“以价换量”

“50万抢100万精装三房”、“194~235㎡天籁叠墅，认筹20万抵60万”、“独推80平户型特享5折优惠”……武汉市民谢婷(化名)捧着手机，反复翻看着大量楼盘促销短信，很是纠结。

谢婷告诉《第一财经日报》，最近一个月以来，她一天最多能收到15条购房促销短信，从赠送精装修、送全房豪装、送物业费、送全套家电，到一口价房源、认筹即享开盘总价8.8折，再到折前减现55000元、直减40万元，不管是形式上还是折扣幅度上都越来越给力，令她心动不已的同时，又担心自己抄底抄到脖子上，“是现在就出手，还是再等等看，真的很两难。”

记者了解到，进入5月，保利、万科、福星惠誉等龙头企业进入强销期，多盘联动、春季房展、婚房营销、网络电商、企业团购等手段多管齐下，预计5月开盘的住宅项目总量将达49个，入市项目数量较上月再增12盘。户型上则主打40~100平方米之间的实用紧凑型。

对此，中国指数研究院华中分院副总监李国政认为，5月房企加大推盘量也是在国家调控政策基调不变的情况下，开发商放弃观望，及时调整营销思路应对变化的一种表现。

降价促量刚需入场

今年3月以来，20%左右的降价楼盘贡献了楼市80%以上的成交量，购房者用实际行动提醒开发商——无降价不成交，促使“以价换量”成为部分开发商共识。

本报记者采访了解到，武汉南湖、后湖等地段频现“6字头”(单价为6000多元，下同)项目，汉阳中心亦不乏7字头项目入市。一季度武汉销量榜单前十名中亦多有实质性促销，单价下调10%~15%，直接推动3月平均去化率达到40%，高于2月份的34%。

开发商调价促量、银行利率放松迅速激起刚需入场。武房指数统计数据显示，今年1~3月，90平方米以下的房源销售达到10421套，市场占比达到45%左右，这其中九成系首次置业。

同样，今年一季度武汉销量前十的楼盘中，几乎都是以中小户型为主。武汉本地一家房企销售总监指出，总价在40万~60万元、首付在20万以内的近郊房源较受欢迎。如金银湖博大海蓝湾3天卖出30套，万科金色城市开盘当天卖出330套。

进入5月，宏观政策进一步向刚需倾斜，各开发商也瞅准了这一机遇，纷纷推出刚需小户型房源，以期撬动观望已久的刚需，回笼资金。各大开发商争相大打促销牌，较有代表性的有中南国际城推5折房源、万科金域蓝湾认筹2万抵5万、金地澜菲溪岸认筹5000抵10万、复地东湖国际认筹20万抵60万等。

研究员张汉邦认为，近期部分楼盘价格调低后成交量放大，促使成交量持续上涨，但库存重压依然存在，“降价走量”策略将持续上演。

高端项目陷入两难

在以价换量颇有成效之后，不少开发商却陷入进退两难的境地：继续降价，越来越吃不消；不降价，购房人又不买账。

对此，湖北省房地产经济学会专家殷跃建教授表示，3、4月份的销售“小阳春”，实际上是受降价促销的刺激，将去年累积下来的刚性需求一次性释放。但降价通道一旦打开，购房人的价格预期将不断调低，市场将进入“降价，热卖——再降价，再热卖”的降价循环。

湖北省社科院经济研究所副所长叶学平说，目前湖北的房价收入比高达8:1甚至10:1，而国外合理的房价收入比一般为3:1或5:1，虽国情不同，但收入上升、房价下降应是经济健康发展所要求的合理趋势。降价促销，以时间换空间，将是最近两年楼市的主旋律。

记者调查亦发现，在刚需楼盘以价换量的同时，一些开发成本较高的中心城区高端楼盘，其销售却停滞不前，万元以上楼盘的消化速度进一步放缓，压力变大。

武房指数显示，今年一季度，面积140平方米以上或单价万元以上的房源，成交分别只有2011套和1875套，处于4个季度以来的低点。

对此，李国政认为，刚需购买力消化完毕后，改善型需求和投资客户若无入市动力，则无法消化众多中心区的高端项目，这些开发商实际上已经做好了打持久战的准备，其主动降价的动力并不明显。