上市房企一季度存货消化周期缩短

房地产企业的“降价跑量”策略取得阶段性成果。申万分类下123家A股房企的一季报财务数据显示，多数房企预收账款同比环比均有明显增长，存货消化周期呈现逐步缩短趋势。业绩方面，房价下行已导致房企利润率下滑。一季度，123家房企的营业利润率从去年同期的20.47%下降至19.68%。

预收账款增长显著

据数据统计，一季度，123家A股房企合计实现营业收入649.02亿元，同比增长11.3%；实现营业利润127.74亿元，同比增长7%；实现归属母公司股东的净利润87.31亿元，同比增长2.2%。

受降价促销策略的影响，房企一季度预收账款显著增长。截至一季度末，123家房企的预收账款合计达4489.2亿元，同比增长27.2%，比2011年末增长7.8%；一季度末的预收款已相当于这些房企2011年全年营业收入。这表明，2012年房企的结算业绩已有保障。

存货方面，一季度末，123家房企累计存货值为12433.14亿元，同比增长3.25%。由于一季度营业收入和营业成本的增幅高于存货增长，A股房企存货消化周期正在缩短。以营业成本计算，一季度A股房企存货的消化周期同比缩短9.76个月。

一季度，房企销售额整体呈现逐月上升态势。其中，3月主要房企签约面积和签约金额增速明显。保利地产3月实现签约面积93.61万平方米，同比增长55.08%；实现签约金额97.38亿元，同比增长47.27%。

业内人士表示，3月随着房企降价促销、房源供应量加大，再加上首套房贷利率回调，使得刚需得以释放，成交量随之上升。

中投证券认为，开发商持续在以价换量的选择下房价已有较充分调整，压抑已久的刚需开始持续释放，改善性需求也跟随提升。随着4-5月新推盘量继续上升，月成交量也将持续上升。国泰君安表示，以价换量为开发商的最优选择，2012年市场将是走量不走价的复苏。

房企或继续“降开工”

“降价促销”之后很可能是“限产保价”。在“去库存”战略的主导下，房企普遍压缩新开工量和土地购置面积。“少投入，多卖房，持有现金，等待时机。这是房企在2012年普遍采取的策略”，中国指数研究院副院长陈晟预计，二季度房企将继续降低新开工量。

一季度，保利地产新开工面积243.55万平方米，比去年同期下降23.96%，竣工面积109.45万平方米，比去年同期增长244.19%。报告期内公司共有在建拟建项目151个，总占地面积3264万平方米。报告期内，公司新拓展项目仅有3个，新增规划容积率面积182.86万平方米。

无独有偶。华侨城今年新开工计划为133万平方米左右，较2011年的143万平方米开工计划下降7%。在香港上市的远洋地产，今年计划的新开工量为300万平方米。而去年远洋地产的新开工量约500万平方米，这意味着新开工量将减少约40%。

万科在一季报中表示，公司将继续坚持积极销售的策略。一季度，公司参与1个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，相关项目由万科负责的可开发部分用地面积约12.9万平方米。未来在项目拓展方面，公司仍会采取审慎的态度。万科同时表示，一季度，全国住宅新开工面积同比下降5.2%，继2009年之后再度出现开工同比下滑的现象。企业开发投资规模的萎缩，将对市场的后续供应能力产生不利影响。