利润微薄 拿地谨慎：房企首季业绩冷清

截至4月25日，沪深两市有87家上市房企披露2012年一季度业绩。共实现营业收入532.8亿元，同比增长8.95%；实现净利润68亿元，同比增长0.25%。其中，“招保万金”四家房企一季度共实现净利润25.18亿元，同比下降4.26%。除万科业绩同比增长15.83%外，其余三家业绩均有所下滑。

现金流整体为负资金压力空前

从上市房企的现金流情况来看，尽管今年一季度经营活动现金流量较去年同期有所好转，但已披露一季报的房企整体现金流依然为负值。

数据显示，一季度87家上市房企经营活动现金流量净额为负124.59亿元，而去年同期为负375.30亿元。其中，保利地产和金地集团的经营性现金流分别为负32.99亿元和负12.03亿元，万科的经营性现金流则从去年同期的负19.75亿元跃升至12.80亿元。同时，一季度末，万科持有的货币资金达到390.5亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和。公司净负债率为23.0%，较年初下降0.8个百分点。万科称，未来公司仍将坚持“现金为王”的策略，保持经营的安全性和稳健性。

面对资金回笼的压力，尤其是在银行收紧房地产开发贷款之后，大型房企在融资方面的优势开始显现。一季度，多家房企已通过配股、发债、委托贷款等方式融通资金。相对中小房企而言，大型房企在资金实力上更有优势。不过，在市场走势不确定的情况下，手持现金仍是大多数房企的首选。

值得注意的是，大型房企现行的融资方式，其融资成本明显要高于银行信贷，未来的负债压力将有进一步加剧的趋势。

开工热情下降拿地愈发谨慎

在市场低迷的情况下，房企的新开工热情有所下滑，加快现有项目周转速度成为主要经营策略。

保利地产一季报显示，1至3月公司新开工面积为243.55万平方米，同比下降23.96%。不过，公司一季度的竣工面积达到109.45万平方米，同比增长244.19%。

由于近期银行对于自住购房的信贷有所松动，前期积累的刚性需求集中入市。再加上自2月份以来，保利、招商等大型开发商加大了项目的降价促销力度，因此本月大型房企销售显著回升。

根据中原地产研究部的统计，3月十大标杆房企总销售面积约469万平方米，环比和同比分别增加55%和31%。本月，除中海外，其余9家房企的销售面积环比均上升。其中，保利、金地、绿城、招商的销售面积环比上涨幅度均超过1倍。

“3月多数大型房企均加大了推盘力度，不少新推项目都采取了低价入市的销售策略，意图抓住刚性需求集中释放的销售良机。本月，中原监测到的十大标杆房企的供应量约300万平方米，环比和同比分别增加66%和38%。”北京中原市场研究部研究总监张大伟表示，虽然3月销售情况有所缓解，但是一季度整体市场依然低迷，房企的压力也依然非常大。

在销售前景暗淡的背景下，标杆房企继续维持谨慎的购地态度。一季度购地金额环比和同比分别大幅下降，3月，保利、恒大、雅居乐和招商共花费59亿元补充新的土地储备，购地金额环比增加27%，但同比仍减少38%。2012年第一季度，十大标杆房企权益购地金额为143亿元，仅相当于去年同期的三成。富力、华润、金地和绿城4家房企都未补充新的土地储备。

“全国楼市目前已经入冬，开发商积极维持现金流，在放慢建设步伐的同时，亦将减少买地，预期土地市场将继续冷清，房价调整将持续。”张大伟说。

库存压力不减房价下调仍有空间

伴随着销售不振，同时而来的是库存量的持续积压。随着限购政策的不断发酵，目前大部分城市存量住宅面积均创新高，比如北京、上海都已经超过6000万平方米以上。

截至2012年3月底，中原地产研究部监测到的标杆房企在47个城市的在售项目的库存量约为2462万平方米，与上月基本持平。广州、沈阳、杭州、武汉、上海、佛山等地的库存量较为集中。

由此可见，虽然在3月份部分城市成交量开始复苏，但是相比2011年依然处于平均水平，继续大幅回暖的可能性不大。市场依然处于调整周期中，今年政策环境既难以放松，也难以加码，总体仍将保持平稳。虽然目前成交量复苏，但是成交量的项目主要集中在降价项目。在部分城市，10%的降价项目占据了90%的签约，其他未降价项目销售量依然冷清。

从目前整体市场来看，依然存在继续降价的空间，调控政策依然执行力度很大，之前未降价项目仍然面临着迎来一次降价过程的可能。

在市场方面，由于开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，整体房地产市场仍将呈现供大于求的局面。虽然3月成交出现高位，但持续性不容乐观。

根据市场机构的统计，近期主要城市二手房市场已出现放缓预兆——报价、客户来访量等指标未能延续增长。因此，在需求受限的情况下，未来房价仍有下行空间，成交量短期内难有明显放大。