楼市保刚需政策促成交上涨 需警惕违规操作

[首套房贷利率的变化等只能看作是总体调控从紧背景下的一次微调。而这次微调的指向十分明显，就是对自住需求的“宽松化”政策]

4月以来，河南郑州、江西南昌、安徽蚌埠等多个二、三线城市上调公积金贷款额度，此前有多家银行下调首套房贷利率。在保刚需的背景下，市场成交量出现了较大的复苏。

不过，分析人士指出，当前既要逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，又要防止一些地方以保刚需为名，变相松绑楼市调控，甚至违规操作，扰乱市场预期。

郑州住房公积金管理中心日前公布，为更好地支持和满足缴存职工利用住房公积金贷款购买家庭首套或改善型住房需求，自4月20日起，夫妻双方在市级住房公积金管理机构正常缴纳公积金的，单笔最高个人贷款限额从40万元上调至45万元。

其实，自去年下半年以来，已经有城市出台了上调公积金贷款额度等措施。如南京在2010年2月23日，即将住房公积金贷款最高可贷额度由30万元/人、夫妻双方60万元/户，调整为20万元/人、夫妻双方40万元/户，去年10月24日起，又将最高贷款额度恢复调整为30万元/人，夫妻双方60万元/户。

历经了近两年从紧的楼市调控，当前我国房价上涨过快势头得到抑制，投资投机需求大幅降低，部分地区房价出现了下调。中央有关部门明确表示，要进一步巩固调控效果，同时今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。

当前，已经有广发银行、花旗银行等多家银行开始下调首套房贷款利率。市场分析人士认为，首套房贷利率的变化等只能看作是总体调控从紧背景下的一次微调。而这次微调的指向十分明显，就是对自住需求的“宽松化”政策。说到底，调控的基调没有变化，只不过是更加强调了差异化信贷的政策而已。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在“限购限贷”大方向不变的情况下，引导合理的自住类、改善类需求释放，是为了保持市场的稳定。

随着一系列消息的出台，近期的A股市场上，房地产板块走势十分活跃，25日东华实业、上海新梅等房地产个股涨停。

这一切都建立在房地产市场交易状况改善的基础之上。据中国指数研究院监测，4月以来，南京、杭州、成都、深圳等地楼市成交量同比大幅上涨。

国家统计局4月13日公布，今年1~3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，商品房销售额8672亿元，下降14.6%。但由于3月份以来，楼市成交逐步活跃，无论是成交量还是成交额，1~3月的降幅均比1~2月小。

中国房地产学会副会长陈国强表示，当前市场的变化与首套房贷利率的下调等保刚需措施有一定关系。目前首套房购房者很多可以实现9折利率，相当于房价下调5%~10%。

不过，世联地产北京公司副总经理刘春岩表示，在限购政策不松动的局面下，刚需释放后将呈现一定的衰弱效应。

从近期北京等地市场走势来看，由于成交走高，部分房源尤其是二手房价格再次出现上扬态势，一些二手房业主也不愿意降价出售，导致目前4月份的二手房成交量低于3月份。

“从3月下旬至4月份，楼盘来访量已经出现了下降趋势，这些变化反映出‘小阳春’的势头有些式微。”刘春岩说。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，当前房企资金压力依然非常大，眼下是信贷偿还高峰期，部分房地产企业，特别是库存及资金压力大的企业依然有降价加快销售的必要。

分析人士指出，针对购房者，一是警惕“伪刚需”。比如尽管有多套房产，但将房产转移到亲属名下，或者家庭有多套房，但都不在成年子女名下，买房人巧借政策，成为刚需。二是关注投资需求再度大规模入市，近期北京市场一些豪宅销售十分火热，这既表明不少投资需求看好楼市，而且从理论上讲，豪宅的买家应有多套房产，那么在限购令的背景下其买房的途径值得深究。三是警惕很多地方一直存在的代办社保或买卖户口等违规行为近期再度活跃，这些违规操作变相打开购房通道，扰乱市场预期。

针对开发商，一是关注开发商不拿地、不开工、缓施工等情形，对于一些拿地不动工的项目，必须严肃处理；二是对于一些定价过高、涨幅过快项目，应保持关注，对其存在的违规销售行为进行追查。

针对地方政府，应该看到，许多城市的土地出让金占其财政收入的四成甚至更多，在土地利益冲动下也有一些城市出台救市举动，对此应坚决取缔，追究责任。

专家建议，目前既需要坚持调控政策不动摇，也需要加快个人住房信息系统建设以及房产税推进等工作，建立楼市长效调控机制，使房价回归到合理水平。