房企多头解决资金之困 或推动行业洗牌

近日，绿城中国再次转让旗下置业公司股权回笼资金折射出房地产企业资金链隐忧，而不断公布的一季报也暴露出房企所面临的利润亏损、负债承压等问题。

专家表示，在调控持续背景下，房地产企业库存压力不减，不少房企开始采取降价促销、信托融资、出让股权等手段积极新寻求出路，在推动产业升级的同时，或迎来房地产行业“洗牌”。

国家统计局日前发布数据显示，1至3月，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1至2月份回落4.3个百分点；商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%；商品房销售额8672亿元，下降14.6%。

一位大型房地产企业销售总监对记者表示，与去年相比，一季度房地产企业销售量下滑，库存增加，一些开发商采取降价的措施，以价换量，但是价格下去，量却没显著上升。

据记者粗略统计，在已经公布一季报的50多家公司中，超过半数净利润、归属母公司股东净利润下降，其中不乏保利地产、招商地产等行业标杆企业。

一季报显示，保利地产2012年一季度实现净利润5.37亿元，同比下降23.52%；招商地产今年前三月归属母公司股东净利润4.29亿元，同比下降23.5%。

此外，区域性房地产公司也出现业绩下滑，例如，华丽家族公司一季度归属于母公司股东净利润3794万元，同比下滑89%。

销量下滑，库存承压，而房地产行业调控持续，银行房地产贷款依然审慎。4月13日，国务院常务会议再次强调坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。

专家表示，尽管目前各家商业银行首套房贷款利率松动，但仍严格执行第二套和第三套房的房贷政策，对去库存不会产生太大的影响。

而近日杭州金星房地产开发有限公司申请破产一案，使得中小房企贷款风险备受关注。不少银行对房地产贷款慎之又慎，市场消息称有银行下发文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”。

除了中小型房企，大型房企的短期债务压力加大。以保利公司为例，一季度末保利地产净负债率124%，较年初基本持平；而账面现金较年初下滑，且短期借款及一年以内到期非流动负债占现金比较年初上升。

中国房地产业协会副会长朱中一表示，当前的房地产市场处于量价齐跌情况，市场观望情绪浓厚，房地产企业资金普遍紧张，不少企业负债上升，中小房地产企业更是处于进退维谷。

银行贷款受限，多家房企开始通过信托产品、出让股权融资。据诺亚财富统计，2012年到期的房地产信托产品规模达到1172亿元，开发商将面临巨大的产品集中到期兑付压力。

与此同时，监管部门对于房地产信托产品监管日趋严格。从去年5月开始，银监会多次对部分信托公司进行关于房地产信托业务的“窗口指导”。2011年9月，银监会对房地产信托再次发力，要求各地银监局逐笔监测3个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险。在此背景下，出售股权成为房企获得资金的另一途径。中原地产数据显示，2011年股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。

我爱我家房产经纪公司市场研究部经理李琛表示，一方面企业通过出售股权达到资源互补，各取所需；另一方面可以强强联手，提升企业综合实力。“这是企业为发展寻求战略合作的一种表现，今年股权出售或将更加频繁，而房地产市场可能会随之洗牌。”她说。

以绿城中国为例，市场低迷，企业出让部分预期利益换取资金回笼。而绿城中国的优势是项目的精品化设计及项目的高效开发管理，并购企业通过与绿城合作，将获得产品设计、管理经验、专业人才等方面的优势。

李琛说，股权转让增加，不但可以增加资金回笼，更是房地产企业在市场低迷状态下互利互惠、联合过冬的举措。与此同时，房地产企业并购将促进行业规范发展，专业细分。