银监会重提“四三二” 合规房地产信托再遇窗口指导

在房地产信托即将迎来兑付高峰的关口，市场各方均高度重视，严阵以待。

近日，来自资产管理公司(AMC)和信托公司人士均向《第一财经日报》记者表示，银监会针对房地产信托项目又有所“指示”。不过，据知情人士介绍，银监会此次的“窗口指导”并没有新的监管措施，只是再次强调房地产开发商的“四三二”合规。

本报记者就上述说法向银监会求证，相关人士对此不置可否。

风控趋严

一家中部省份的信托公司高管告诉本报记者：“银监会所强调的合规要求，信托公司一般轻易不敢触犯，房地产市场遭到严厉调控，信托公司的风控越来越严格。”

实际上，在去年5月，银监会就已经对部分信托公司进行了关于房地产信托业务的“窗口指导”，要求严格符合“四三二”规定，具体是指地产商必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”。当时银监会还要求进行总量控制，稳中有降，并且对房地产信托业务进行“摸底”，下发《房地产信托业务风险监测表》，重申“事前审批”制度。

2011年9月，银监会对房地产信托再次发力，下发《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》，要求各地银监局逐笔监测3个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险，并采取相应的措施，做到对房地产信托项目兑付风险“早发现、早预警、早处置”。

受楼市调控政策的影响，地产商处境日益艰难。开发商对于信托，有着复杂的感情，既有希望，亦有绝望。在从银行难以融资的同时，信托成为了一条输送资金的渠道。但是，高企的融资成本加之销售回款不够顺畅，使开发商谨慎采取信托融资。

中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成在一份研究报告中指出，2011年开发商的信托融资成本年息超过20%已经成为常态，极端案例高达38%。

对于信托行业而言，2012年将迎来兑付的高峰期。长江证券分析师刘俊预计，2012年一至四季度地产信托到期分布分别为689亿元、876亿元、992亿元和967亿元，季度分布较为均匀。

另据诺亚财富统计，2012年到期的房地产信托产品规模达到1172亿元，2012年全年兑付规模较大，其中3月、6月、7月和8月为兑付高峰。随着房地产信托产品的集中到期，开发商将面临巨大的兑付压力。从房地产信托产品本身、房地产公司、信托公司这三个层面来看，虽然有个别风险点、个别房地产公司及信托公司需要关注，但总体来说，房地产信托到期兑付风险可控。

一家大型信托公司人士告诉本报记者，房地产信托的风险应该区别看待，因公司而异，“个别公司、个别项目可能存在风险，但整个行业风险并没有那么大”。

刘俊也认为，目前的风险仅在于单个项目的流动性风险。通过分析2012年上半年即将到期的地产信托项目情况，不难发现现有的风险尚停留在流动性风险层面，并未过渡到兑付甚至行业信托性风险。

对于项目风险，中金公司从开发商资质上进行了区分，中金今年1月发布的《房地产信托专题分析报告》中提到，单项目低资质公司的项目风险更高：分资质来看，一级资质开发商多使用权益投资及贷款等方式的信托，等价于高息贷款，且自身由于项目多、融资渠道广，资金可以周转腾挪，风险相对有限；三级以下资质开发商多为项目公司，信托介入较早，以股权融资为主，违约风险较高。

此前，一家资产管理公司高管向本报记者透露，银监会领导曾在一次行业内部会议上表示，“大部分信托产品本身的质量没有问题，不过暂时会遇到流动性的问题”。

AMC趁机抄底

房地产信托兑付给信托公司带来“不能承受之重”，不过对于AMC来说，却是一个大显身手的好时机。

根据本报记者了解，四大资产管理公司已经开始接盘房地产信托不良项目。

今年3月，中国信达资产管理股份有限公司(下称“中国信达”)董事会秘书张卫东在接受本报记者采访时表示：“目前信达资产没有大规模介入这种项目，也在观望市场上的机会。我们希望从公司的核心竞争力出发，从增加资产管理竞争力的角度出发，而不是茫然地进入这个领域。”

根据媒体近期报道，中国信达旗下的金谷信托、信达投资和信达地产联合发起组建一只总规模100亿元的房地产并购基金，鉴于监管层有意叫停AMC收购不良信托资产，信达通过基金形式进行收购可变相实现规避。

近日，业内有传闻称银监会叫停资产管理公司收购不良房地产信托资产。针对本报记者的求证，前述银监会人士对此也表示“不方便回答”。

中国华融资产管理公司内部人士告诉本报记者：“暂时没有听说，不过中国华融旗下有华融信托，如果做这种项目，将会发挥出集团协同效应。”

实际上，四大资产管理公司都已经拥有信托牌照，东方、信达、华融和长城旗下分别拥有大业信托、金谷信托、华融信托和新盛信托。业内人士告诉本报记者，除了发挥集团的协同效应之外，AMC拥有收购不良资产的丰富经验以及雄厚的资金实力。

但是，广阔的盈利空间显然更为资产管理公司所看重，正如张卫东所言：“我们拥有专门经营房地产的人才，本身做房地产开发就需要项目和规模，如果总部能够接盘信托行业的房地产不良资产，盈利空间是非常大的。”