沪“降价潮”袭来 豪宅六折叫卖

“眼看着竞争对手的单价从8.3万元跌到6.5万元，又跌到5万元。低区的房源现在是4万元起了。精装修的啊！能坐以待毙吗？为了抢那么点有限的客源，他们好像都豁出去了。”近日，一位业内人士用“降红眼”来形容当下上海豪宅开发商的状况。

2012年第一个季度，曾经一度站在楼市制高点的豪宅市场正不动声色地掀起自去年调控以来的首轮“降价潮”。

数据显示，2、3月以来，世茂滨江、海珀旭晖、白金湾府邸、佘山珑原等多个豪宅项目正“放下身段”大打优惠牌，部分豪宅的降价幅度已超过四成。卢湾滨江一个名为华丽家族汇景天地的豪宅项目，更是在近期出现了不到3万元/平方米的成交价格，引起市场一片哗然。

跌破“中环价”

汇景天地位于卢湾区打浦桥板块，网上房地产信息显示，该项目于2010年6月25日推出200套住宅房源，其中，1号楼96套，2号楼104套。截至昨日，汇景天地已售住宅房源仅62套。其中，2012年初至今仅签约4套，销售状况不容乐观。

近日，汇景天地售楼处却一改往日冷清局面，《第一财经日报》记者欲前往售楼处看房时甚至被一位售楼人员告知看房需提前预约，“因为售楼处现场的人实在太多”。

市场分析人士指出，售楼处人气剧变或与该项目近日传出的“单价跌破三万元”的消息有关。

尽管汇景天地售楼处工作人员一再强调单价3万元只是外界传言，并坚称“房源价格在6万~12万元/平方米，均价7.5万元/平方米，最低也只是八五折”。但沪上多家房地产机构监控上海房地产交易中心的数据均显示，汇景天地最近成交几套房源的单价确实仅为3万元/平方米左右，其中，2月24日和3月26日分别成交的两套房源单价均约在29000元/平方米，相比其前期类似房源成交价已是6折甩卖，成为第一个房价跌破3万元/平方米的滨江豪宅。

一位不愿透露姓名的业内人士对此价格表示十分惊讶，他认为上述成交房源位置相当不错，成交单价却甚至低于中环部分在售新房的水平，让人匪夷所思。

记者在部分二手房交易网站上发现，目前汇景天地部分二手房源的报价仍维持在4万~5.5万元/平方米之间。也就是说，接下来若持续有3万元/平方米左右的房源成交，汇景天地二手房房东恐怕不得不面临一二手房价倒挂的局面。

不过，有接近开发商的人士指出，汇景天地上述成交房源实际上是特殊情况。“听说是老板卖给朋友的，所以价格才会这么低。否则，以这么诱人的价格出货，怎么会到现在为止都没有大批量成交？”

豪宅群起跌价“肉搏战”升级

值得一提的是，在汇景天地“超低折扣抛售”的消息还有待市场验证之际，上海豪宅价格肉搏战已拉开帷幕。

相比汇景天地降价“犹抱琵琶半遮面”，部分豪宅的降价行为则显得干脆许多，而开发商的诚意也让一些豪宅项目的成交量出现久违的回暖。

据中房信提供的数据，3月份豪宅价格出现全面性大跌后，成交量就快速回升到171套，创下了2011年1月调控以来的最高水平。

其中，徐汇世博滨江豪宅绿地海珀旭晖，尽管自2011年11月开盘就已在售价8.3万元/平方米的基础上打8折，但至今年2月份仅成交23套房源。无奈之下，3月份该楼盘在原先8折的基础上再打7.5折，当月就获得了59套房源成交的良好业绩。网上房地产数据显示，目前房价相比开盘价已是6折销售的海珀旭晖已成交107套房源。

与海珀旭晖紧邻的滨江另一高端豪宅最近也加入降价行列。记者了解到，该楼盘近期一手房源的成交价格在4万元/平方米左右，最低单价3.8万元/平方米，而去年11月中旬之前，该项目房源的成交均价还基本都在5万~8万元/平方米徘徊。

此外，位于陆家嘴的世茂滨江花园，6号02室高区两个相邻楼层房源的成交价也从2010年的8万元/平方米以上，跌至如今的5万元/平方米，跌幅同样高达40%。由招商万科联手打造的别墅项目佘山珑原，也因6折起售的优惠幅度于近期成交9套房源。

新一轮房价下行箭在弦上？

近期豪宅开发商的集体低头折腰，无疑将原本由刚需盘打开的降价缺口进一步撕大。

中房信研究总监薛建雄分析指出，导致豪宅价格下跌的主要原因是豪宅成交量的持续低迷。

数据显示，上海豪宅成交量在2010年第四季度达到高峰的900套之后就逐季下滑。今年一季度豪宅的成交量创下了2009年二季度以来的近十二个季度最低水平，仅成交285套。最低点是今年2月份的45套，其单月成交量也是近三年来的最低水平。

市场分析人士指出，近期低价去化豪宅房源的开发商，不少都是迫于销售目标以及资金的压力。

据中房信分析师付琦介绍，高端豪宅受调控影响特别大，去年整年，上海单价5万元以上高端豪宅平均的销售率只有26%，在资金链以及库存双双受压的背景下，降价是大势所趋。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔亦认为，豪宅需求在限购下的稀缺性较为明显，故当前部分专营高端产品的房企在资金及去化等多方压力下，会做出优惠以价换量的决定。

此前，华丽家族证券部一位人士曾向记者坦言，公司的资金链确实比较紧张。且汇景天地项目开盘接近两年，但住宅产品去化率仅为31%。业内人士认为，此时若真选择降价销售，似乎也顺理成章。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，开发商通过低价出售项目方式缓解企业转型过程的阵痛，将成为整个房地产企业转型过程中一个普遍现象。“低调降价出货很有可能是华丽家族方面的‘缓兵之计’，一方面可以暂时缓解资金链紧张的状况，同时也可以避免因降价引发的老业主的不满。”

薛建雄表示，房价大幅下跌的格局已经从去年10月份的远郊蔓延到现在的最核心地段豪宅，上海房价全面大幅下跌的局势或已经不可挽回。