杭州房企破产 后期楼市政策定向宽松或可期

在今年年初各地爆出中小房企老板因资金问题而“跑路”的消息之后，近日浙江杭州金星房产公司因资金链断裂而申请破产的消息震惊房地产界。这是在被称为“史上最严”楼市调控政策实施两年多的背景下，首家出现破产的房企。

破产事件引发业内担忧

作为国内重要的城市之一的杭州，在房地产限购、限贷等政策严厉执行的背景下，金星房产申请破产，也引发了市场的联想。

对于此次房企破产出现的原因，杭州市余杭区房地产协会会长尤出阳表示，金星房产破产主要是由中江集团投资失败引发的连锁反应，而并非本轮房产调控政策所致。

同时，中国房地产学会副会长陈国强表示，杭州金星房产破产，更多带有个案或者特例的性质，不具有普遍的代表性。这家公司之所以走上破产的道路，和它背后母公司资不抵债，或者资金链出现困难有关系，而不是项目本身资不抵债造成的。杭州金星房产破产跟调控尽管有关系，但是主要不是外部的调控造成的。

而上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，目前房地产政策层面没有松绑的迹象，金星房产申请破产可以视作持续的调控和市场低迷形势之下，开发企业经营和资金遇到困难的缩影，成交相比去年已大为不如。“去年的销售让房企深陷资金困局，今年只会更加困难。如果应对不慎，将会出现更多的金星房产”。

对于此次破产事件可能带来的影响，有分析人士表示，杭州金星房产申请破产一事只是一个开端，未来还会有部分房企踏上破产之路，行业洗牌正在加剧。

也有专家预计，房企破产事件可能会加速房企以价换量，推进房地产调控的深入。不过，也有悲观者认为，房企的小范围破产也可能会引起地方政府的恐慌，再次引发地方政府的救市决心。

资金困境渐显 房企加速回笼

据媒体报道称，此次杭州金星房产公司破产传导给市场一个信号，那就是在资金链紧绷成为房企的普遍问题之后，资金链彻底断裂，资不抵债现象或将在整个房地产行业开始蔓延。

据悉，自本轮房地产调控以来，各种融资渠道空间被压缩，房地产交易冷清，逐渐到期的房地产信托、银行信贷，都成为房企必须面对和解决的资金难题，一些房地产企业虽然在努力减缓项目开发速度，提高资金利用率，坚持“现金为王”政策，但是资金链紧张已成为开发商的普遍问题。

相关数据显示，A股63家房企2011年年末的负债总计已达到7520.53亿元，同比上一年的5562.08亿元增长35.21%。其中一年内到期的非流动性负债为818.91亿元。上市房企的资金链日益紧张状况，一定程度上可以反映整个房地产市场的融资链问题。

同时，北京中原市场研究部统计，75家上市房企2011年年末总库存值达到9048亿元，同比2010年的6268亿元上涨44.3%，相比2009年的4183亿元上涨超过100%。

以上可见，房地产行业在资金压力紧张，且房企库存仍处高位的情况下，去库存回笼资金将成为房企目前的首要出路，而为了尽快回笼资金，以价换量成为重点城市的楼市大趋势。

据国家统计局今日公布数据显示，2012年1-3月份，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点。1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点。

可见，虽然房地产投资增速出现了明显的下滑，但整体来看，在开发商去库存回笼资金，降价促销以及资金面微调的背景下，3月份房地产销售数据相对于2月份出现回暖。预计在信贷环境继续相对宽松，尤其是首套房贷利率优惠刺激下，去年累积的刚性需求会继续释放，后期成交量仍将继续反弹。

利率打折再现 楼市政策微调可期

对于此次房地产开发商的破产在一定程度上说明地产调控政策初显成效，未来进一步加深调控的空间不大，但限购在短期不会退出，从中央及地方政府的结构性宽松政策来看，保证刚性及首套置业者需求成为未来政策松绑的方向。

近期传出各地多家银行在信贷额度放开的前提下纷纷为刚性购房者亮起绿灯，首套房贷利率优惠“重现江湖”将大大降低刚需购房者购房成本，这样一定程度上肯定会对刚性需求尤其是对一套房的需求带来正面影响，一定程度上能推动刚性需求入市的速度，对楼市成交量的恢复带来积极影响。然而，也有专家担心，利率松绑会否令处于下行通道的房价出现反弹。

同时，中央的宏观调控对地方政府来说，压力也是很大的，从众多城市制定的“十二五”规划来看，大都依赖土地开发建设。如果宏观调控长期坚持下去，地方政府会面临诸多困难，从前段时间，一些政府不断踩红线就可知其难处，所以今后一段时间的博弈可能会越来越激烈。

所以，从目前来看，限购政策被放松的可能微乎其微，从中短期看，政策方面难以出台更严厉的措施，但随着房地产投资的下滑，地方财政的紧缩以及房地产企业即将面临的信贷风险，调控或有进一步放松的可能，从全年看政策可能存在继续对改善型需求微调的可能。