京城楼市上演豪宅宴 中化方兴地王项目提价一成多

3月底以来，京城楼市一场“豪宅宴”已悄然上演。

《每日经济新闻》记者注意到，3月底以来，中骏绿洲庄园、金茂府、融创长滩一号、姜庄湖家园等，获批单价皆在3万元以上。

在这场“豪宅宴”中，也发生了不少意外的事件，比如中化方兴旗下的地王项目金茂府，最新的预售价比前两期高出近二成，更让人意外的是，项目竟然被批了。而单价皆在8万元以上的姜庄湖庄园和中骏绿洲庄园，开盘不久便奇迹般售完。

“豪宅宴”开席

与京城房价下行相伴随的是一场意外的京城“豪宅宴”。

《每日经济新闻》记者根据北京住建委官网相关资料汇总后发现，3月下旬以来，北京多个高价盘获批，比如招商嘉铭珑原、融创长滩一号、金茂府、姜庄湖家园、中骏绿洲庄园等，获批预售单价均超过3万元/平方米。

亚豪机构的统计数据显示，4月，北京22个计划开盘的项目中，凯德锦锈、冠城大通(8.92,0.16,1.83%)澜石、首邑溪谷计划新推的低密度叠拼别墅产品等，预售价可能皆在4万元/平方米以上。

对此，北京亚豪机构市场总监郭毅表示，首先，目前的保障房开发建设量已到了一定的阶段，实现了一定的保障目标。而之前控制高价盘的上市，是为了限出时间，以便让保障房的建设步伐跟上节奏；其次，北京的限购令，已促使很多的投资投机需求撤出了市场，目前的房价与市场正在回归理性，因此政府可能觉得没有必要再对高价盘进行管制，而应该回归让市场来调节；第三，在每年的一二月阶段，财富阶层对资金的配置，可能会有其他方面的一些考量，比如公司运作等，不会将更多的资金用在投资上。而到了三四月，这方面的压力相对减少，更多地开始考虑资产的增值保值。目前经济增速正在放缓，而CPI仍在高位运行，因此保值增值需求仍然旺盛，导致三月北京高价盘成交量上升，为高价盘的上市创造了条件；第四，北京目前成交均价的下降，也为政府放松高价盘的上市创造了更好的市场条件。

住建部政策研究中心副主任王珏林向《每日经济新闻》记者确认，从2010年调控以来，北京市政府确实曾一度将预售许可证作为一种调控手段，对于一个比周边楼盘价格高出一定额度的新盘或后期开盘价格高出前期价格一定额度的老盘，开发商在申请预售证时，一般会被退回，要求开发商重新定价。

广渠门15号地王领衔主演

在这波“豪宅宴”中，有一位主角格外引人关注，那就是曾经轰动一时的广渠门15号地王项目金茂府。

北京住建委官网上的资料显示，3月31日，中化方兴旗下的金茂府第三批房源两栋楼拿到了预售证，合计上市房源74套，其中的1号住宅楼预售均价为59818元/平方米，7号住宅楼预售均价为56040元/平方米。1号住宅楼中的编号分别为2001和2002的两套房源，拟预售价格分别达到74800元/平方米和73800元/平方米。

值得关注的是，第三批最低预售均价56040元/平方米，比2011年9月17日拿到预售证的第二批房源最低预售均价48161元/平方米，上涨了16%，与2011年4月16日第一批房源的销售均价45000元/平方米相比，上涨了24.5%。

郭毅对此认为，首先，金茂府目前的预售价并不一定能代表最终的售价。只是开发商在“一房一价”的政策背景下，为自己申请了一个价格上限，从而为后市的定价预留了一个很大的操作空间；其次，金茂府提价入市，可能是一个标志性事件，说明目前政府对房地产市场的调控思路发生了微妙变化，走向“市场归市场，保障归保障”的更理性、更市场化的路线，而不是之前一刀切式管控路线。

据悉，在这同时，也出现了两个单价在8万元/平方米以上的豪宅开盘后不久便售完。

北京住建委官网资料显示，位于北京朝阳区鼎成路6号的姜庄湖家园，于3月30日拿到预售证，推出22套别墅，最贵的10A户型，预售均价高达10.8888万元/平方米，单套总价达1.62亿元；最便宜的5B反1户型，预售均价达88290元/平方米，单套总价为5615万元。据业内人称，目前该楼盘22套别墅已售完。

另一个出现类似情况的是4月1日拿到预售证的中骏绿洲庄园，共有39套别墅上市，最低拟售价格达8.7万元/平方米。据记者调查发现，目前该楼盘已售完。

对此，郭毅介绍说，两个楼盘开发商在营销上采取了突围式模式。以姜庄湖家园来说，该开发商采取的营销模式是先卖后建的定制开发模式。即根据客户需求定制开发，而非普通意义上的公开销售模式，从而产生了开盘即售完的情况。