房企破产应属个案

日前，杭州金星房地产开发有限公司向当地法院申请破产，这给胶着的房地产市场带来不少凉意。该破产案是民间金融危机在房地产领域发酵的直接反映。业内人士指出，在调控重压之下，房地产企业普遍面临资金链紧张的问题，但系统性风险尚不突出。少数依靠高利贷拆借等融资方式续命的中小房企可能遭遇破产厄运，多数大型房企年报显示的资金状况依然稳健。

自1998年以来，房企爆出陷入资金链危机的案例不胜枚举，但真正倒下的房企不超过10家。2008年那一轮楼市萧条让顺驰公司轰然倒塌，但时隔不久，顺驰原控制人通过变卖股权和资产重组，筹得资金后以“融创中国”的公司品牌再度粉墨登场。

金星房地产是本轮房地产调控开始以来首家进入破产程序的房企。就金星房地产的个案看，该公司破产缘于母公司资金链断裂。金星房地产所开发的项目早已售罄，其本身并不存在资金问题。问题主要发生在金星房地产的母体中江控股有限公司，而此公司正是2012年浙江第一起资金崩盘案的主角，母公司资不抵债遭清盘累及旗下房地产资产。据了解，中江控股主营业务为香精香料行业，2008年开始朝房地产、酒店、通用机场等多元化方向扩张，该公司涉及民间借贷约25亿元，而该公司年度主营业务收入仅1亿元上下。江浙民间金融风险爆发之后，大举高息债的中江控股显然无法幸免。

始于2010年下半年的新一轮楼市调控预计仍将持续较长时间，房企破产现象也将日益增多，不过出现“多米诺”效应的可能性不大。从房地产行业来看，楼市调控后，各种融资渠道被压缩，多数房地产企业被迫坚持“现金为王”降价跑量策略。最新成交数据显示，商品房销售呈现“弱回暖”态势，房企库存消化也在稳步推进。一季度，主要城市商品房成交量处于历史低位，但月度成交量逐步攀升。3月，中国指数研究院监测的40个城市中，有33个城市成交面积环比上涨，其中杭州主城区环比涨幅最大，达230.44%。10个重点城市商品房成交环比均大幅上涨。

目前，房企的存货依然处于高位，但现金状况正在好转。统计显示，已披露年报的A股上市房企2011年预收账款同比增长超过四成，与2011年的整体营业收入相当。这些房企去年的经营活动产生的现金流量净额比2010年有明显好转，整体负债率变化也较为平稳。

以万科为例，截至2011年末，万科的净负债率为23.8%，有息负债占全部负债的比例仅22.1%，且有息负债中，长期有息负债的比例为53.2%。万科持有货币资金342.4亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额235.7亿元。

从这个角度看，房企破产应属个别现象，房企整体的经营状况仍可保持乐观。但资本市场应高度关注房企此前的融资模式和融资成本，短期债务比重高、融资成本高的房地产公司需要警惕。